Обязательно ли нужно согласовывать перепланировку квартиры?

Большинство строительных работ, связанных с перепланировкой жилья, требуют получения разрешения в профильных инстанциях. Но есть некоторые виды строительных работ, которые согласовывать не нужно.

Что такое перепланировка?

Стоит разделять переустройство и перепланировку. Как говорится в ст. 25 Жилищного кодекса переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. То есть, например, если человек решил заменить электроплиту на газовую, то это потребуется согласовать.
К перепланировке относится изменение конфигурации квартиры. Это, например, демонтаж, перенос, снос или разборка перегородок или ненесущих стен в многоквартирном доме, перенос и устройство дверных проемов, изменение размера комнат, создание дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, а также устройство или переоборудование существующих тамбуров. Таким образом, даже снос кладовки — это уже перепланировка.
Все эти изменения требуется предварительно согласовывать в профильных инстанциях, а затем вносить в технический паспорт объекта. В случае если собственник не получает предварительного согласования и делает перепланировку самовольно, ему потом придется узаконить ее через суд.

Что согласовывать не нужно?

С контролирующими органами нет необходимости согласовывать любые косметические изменения в квартире вроде смены обоев.
Спорный момент с кондиционером. Федеральные законы не содержат прямого указания на необходимость получать разрешение при установке кондиционера. Тем не менее регионы могут принимать отдельные законы, которые регламентируют установку кондиционера, а также любого другого оборудования на фасаде зданий.
Например, в Санкт-Петербурге для этого требуется разрешение комитета по градостроительству и архитектуре. А вот в Москве процедуру согласования установки кондиционеров на фасадах домов отменили в 2011 году, после аномальной жары 2010 года. Тем не менее в столице есть ряд требований, касающихся отвода коденсанта из кондиционеров. Так, например, в соответствии с постановлением правительства Москвы от 2 ноября 2004 г. N 758-ПП «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда», запрещается отведение конденсата на площадки перед входом в жилые здания и ограждающие конструкции оконных заполнений. Поэтому перед установкой кондиционера, чтобы быть уверенным наверняка, лучше предварительно обратиться в местную администрацию и попросить разъяснить порядок действий.
Что касается кондиционеров в исторических зданиях, то в 2019 году правительство одобрило законопроект, запрещающий установку внешних блоков кондиционеров на их фасадах. Законопроект прошел первое чтение в Госдуме, но в марте 2021 года был отклонен.
Тем не менее, в соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», работы, изменяющие облик исторических домов и ухудшающие условия, необходимые для их сохранности, запрещены. Но, поскольку отдельно о кондиционерах в законе ничего не сказано, за согласованием таких работ и разъяснением насчет того, можно ли их проводить, также лучше предварительно обращаться в местную администрацию.
Спорная ситуация и с заменой окон: в типовых домах она может быть признана текущим ремонтом или текущим обслуживанием, которое направлено на сокращение износа здания и не влияет на его функциональность (например, замена деревянных рам на оконные системы из ПВХ). Однако, если при замене меняется размер или конфигурация оконных проемов, это уже может расцениваться как перепланировка и требует согласования.
Отдельная история с историческими зданиями: собственнику потребуется получить разрешение на строительство и одобрение применения оконных материалов. Он также будет обязан сохранить стилистику: первоначальную отделку, цвет, величину и форму проемов.
Остекление балкона тоже может потребовать согласования. Так, например, балконные конструкции могут ускорить процесс разрушения элементов ограждения балкона и таким образом подвергнуть риску прохожих и жильцов. В случае с остеклением балкона правила тоже разнятся в зависимости от региона. Например, в Санкт-Петербурге за самовольное остекление балкона предусмотрен штраф: для физических лиц — от 1 тыс. до 5 тыс. руб., для юридических — от 20 тыс. до 100 тыс. руб. В феврале 2020 года наказание за самовольное остекление решили смягчить: депутаты заксобрания предложили освободить от штрафов тех граждан, которые остеклили свои балконы до 11 января 2020 года.
В случае с историческими зданиями или объектами культурного наследия остекление балкона может изменить облик фасада, что напрямую запрещает закон об объектах культурного наследия.
Бывают случаи, когда владельцы квартиры, например, сносят часть перегородки между кухней и комнатой, чтобы получить столовую. И тут также есть свои нюансы: если в квартире имеется газоснабжение, то делать подобное запрещено.

А если ремонтные работы потом не отображаются в плане БТИ, то нужно ли их согласовывать?

План БТИ — это поэтажный план, он является приложением к техническому плану объекта. На поэтажном плане в графическом виде нанесены все помещения, находящиеся на этаже здания, с указанием оконных и дверных проемов, сантехнических зон, несущих и остальных конструкций, а также других важных для эксплуатации параметров. Чаще всего к этому плану также прилагается экспликация — таблица, где указаны отдельные помещения в квартире, их площадь и назначение. Перепланировка обязательно должна отображаться в плане БТИ — например, если собственник сносит перегородки, переносит газовую плиту или сантехнику на новое место, расширяет или переносит дверные проемы.
Но есть и ряд работ, проведение которых не влечет за собой изменений плана, соответственно, они не считаются перепланировкой. Это, например, установка новых дверей, замена окон, сантехники (ванны, унитаза или окон, прокладка новых труб для санузла), выравнивание стен под покраску, замена электропроводки.
Если собственник квартиры планирует поставить встроенный шкаф, то согласование для таких работ не потребуется, так как общий план помещения не меняется. Например, подобная ситуация может быть в хрущевках, когда под встроенные шкафы переоборудуют имеющуюся в квартире кладовку. То же самое касается сноса не отображенных на плане квартиры антресолей или установки перегородок, которые несложно убрать и перенести на другое место, внутри комнаты. Например, если человек ставит ширму или стеллажную перегородку, чтобы разделить помещение на несколько зон, согласовывать это также не потребуется.