Плюсы и минусы «альтернативной сделки» при продаже квартиры

В объявлениях о продаже квартир обычно указывают тип сделки — прямая (ее еще называют свободной) или альтернативная (встречная). В первой сделке всего два участника — продавец и покупатель, и закрыть ее можно довольно быстро. С альтернативой сложнее: участников здесь несколько, а сроки завершения сделки могут растягиваться на месяцы.

Как работают альтернативные сделки при продаже недвижимости, в чем их плюсы и минусы?

Что это такое — «альтернатива»?

При альтернативной сделке собственник жилья продает один объект недвижимости и одновременно покупает другой. «Это означает, что два (и более, если в сделке несколько участников) разных договоров регистрируются только вместе. Если по каким-то причинам одна из сделок не регистрируется, то и следующие договоры в цепочке тоже снимаются с регистрации», — рассказывает инвестор, владелец агентства недвижимости Ксения Аверс.
Альтернативные сделки чаще всего выбирают граждане, у которых нет другого жилья, в котором они могли бы пожить и зарегистрироваться, пока они продали квартиру и ищут новую. Такой вид регистрации страхует продавцов единственного жилья, когда взамен приобретается другая квартира или несколько при размене, добавляет Аверс.
Помимо этого альтернативная сделка обязательна при продаже недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние. Органы опеки дают разрешение на продажу объекта при обязательной покупке другого объекта, не ухудшающего жилищные условия ребенка.
«Альтернатива» необходима и при продаже единственного имущества людей, состоящих на учете психоневрологических диспансеров, людей, находящихся в заключении, на службе в армии, людей, находящихся под опекой при недееспособности. Нарушение условия приобретения альтернативного единственного жилья данных категорий граждан может стать причиной расторжения всей цепочки сделок, и суд всегда встанет на сторону незащищенных граждан и вернет им проданный объект, предупреждает Аверс.

Плюсы и минусы «альтернативы»

Да, «альтернатива» страхует одних и несет риски для других. Для продавцов и покупателей со свободной покупкой/продажей такой тип сделки является ограничением, так как регистрация зависит от других участников цепочки.
«Срок регистрации всего пакета равняется самому максимальному сроку регистрации договора в цепочке. Если отдельную нотариальную сделку могут зарегистрировать за сутки, то при регистрации пакета цепочки сделок при наличии в нем простой письменной формы договора срок регистрации всего пакета будет до двух недель. При необходимости ускорения сроков регистрации можно провести все сделки в нотариальной форме, это будет значительно дороже по тарифам и по госпошлинам, но безопаснее, и срок регистрации всего пакета сократится до трех суток», — подсказывает эксперт.
Чем больше в «альтернативе» участников и объектов, тем она сложнее. Дело в том, что каждая квартира проверяется перед сделкой отдельно, и если «слетит» какой-то участник цепочки или объект, всю цепочку придется собирать заново.
Помимо участия несовершеннолетних детей и, соответственно, органов опеки, усложняют альтернативные сделки и ипотеки: не одобрили одному из участников жилищный кредит — цепочка разорвалась. А банки крайне неохотно выдают ипотеки на покупку квартир, собственниками которых являются несовершеннолетние.
Завершением сделки является подписание актов приема-передачи объектов. И здесь тоже есть сложности, а именно частая задержка физического освобождения объектов (затягивание переезда) одним из участников. В таком случае все остальные участники цепочки вынуждены ждать.
«Альтернативные» квартиры могут продаваться месяцами (а иногда и годами) — не так-то просто собрать паззл: найти покупателей на свою жилплощадь, потом найти подходящую квартиру, да чтобы ее никто не купил и чтобы продавец не повысил цену, и чтобы ипотеку одобрили… С другой стороны, с альтернативой покупатель (особенно если ему есть где жить и спешить некуда) может рассчитывать на хорошую скидку. Плюс ко всему альтернативные сделки совершаются на вторичном рынке, а это значит, что какой-никакой ремонт в квартире имеется — не голые стены, как в новостройках, где одной поклейкой обоев не обойтись, то есть заезжай и живи или сдавай.

Что нужно знать при «альтернативе»?

При альтернативной сделке нужно быть предельно внимательными с расчетами при закладке ячеек и открытии аккредитивных счетов (электронных ячеек), поскольку если одна из сделок не зарегистрируется, то все деньги по цепочке будут возвращаться закладчику, а при цепочке последовательность расчетов внутри может нарушаться, и чаще всего последний покупатель закладывает сумму под первого продавца в цепочке, подчеркивает Аверс.
Все участники сделок получат свои расчеты только после регистрации всего пакета сделок. В альтернативных сделках категорически нельзя рассчитываться наличными — слишком высокий риск нерегистрации цепочки.