Как обезопасить сделку при покупке квартиры?

Хоть закон и защищает добросовестного покупателя (им считается тот покупатель, который купил недвижимость у продавца, не имевшего права ее отчуждать, и не знал об этом), на вторичном рынке недвижимости по-прежнему полно мошенничеств.

И, к сожалению, нет гарантии, что добросовестному покупателю вернут деньги, а вот квартиру наверняка отберут. Вот реальная история: пенсионерка продала жилплощадь, пока ее внук сидел в тюрьме, а когда он вернулся, обратился в суд, сделку признали недействительной. Вот только деньги за квартиру добросовестной покупательнице бабушка так и не вернула — для взыскания суммы из ее пенсии понадобятся десятилетия.
Понятно, что перед покупкой недвижимости ее нужно досконально проверять: основание собственности, отсутствие обременений, использовался ли при ее приобретении материнский капитал и проч. На что проверить квартиру перед покупкой мы подробно рассказывали. А теперь расскажем, как еще можно обезопасить сделку.

Ипотека

В прошлом году россияне оформили 1,9 млн жилищных кредитов на 5,7 трлн рублей, подсчитали аналитики Дом.РФ и Frank RG. Это рекорд. По сравнению с 2020 годом в денежном выражении выдача ипотеки выросла на 28%, в количественном — на 7%. С тем ростом цен на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, редкий покупатель жилья обходится без ипотеки.
Но и для ипотечников есть хорошие новости — банки тщательно проверяют квартиры, которые должны стать залогом и не одобряют кредит на недвижимость, с которой могут возникнуть проблемы. Тут все просто: финансовая организация заинтересована в том, чтобы залоговое жилье было ликвидным, чтобы его можно было продать в том случае, если заемщик не справится с долговой нагрузкой.
«При рассмотрении объекта недвижимости прежде всего учитываются риски утраты имущества (по тем или иным причинам), поскольку речь идет о предмете залога, которым обеспечивается выдаваемый ипотечный кредит. В первую очередь анализируются сам факт приобретения права собственности у продавца (приватизация, дарение, наследование или купля-продажа), сроки владения, причины снятия с регистрационного учета проживавших ранее жильцов, технические характеристики объекта недвижимости, соответствие кадастровым данным и данным техплана (например, аварийность состояния дома или наличие неузаконенной перепланировки). И, конечно, проводится проверка на наличие обременений, залогов в отношении объекта недвижимости, а также анализ сведений о продавце (о банкротстве, судебных спорах, задолженностях, исполнительных производствах)», — делится эксперт Дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.

Справка из ПНД

Осенью прошлого года наш читатель Вадим искал жилье поближе к родителям и просмотрел десятка три разных квартир. Помимо всего прочего, молодой человек уточнял у собственников, не состоят ли они на учете в психоневрологическом диспансере. «Один мужчина на просьбу предоставить справку из ПНД отреагировал неадекватно, начал орать: “А вам будет приятно, если у вас будут спрашивать такие вещи?”. Другие владельцы, с которыми я общался, без проблем соглашались предоставить такую справку. Когда я вышел от этого собственника, постоял возле подъезда, дождался его соседей, они-то мне и рассказали, что товарищ любит выбрасывать из окна разные вещи. Наверняка неадекват. От этой квартиры я отказался», — рассказал Вадим АиФ.ru.
В просьбе предоставить справку из ПНД нет ничего стыдного. Иначе собственник, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, через неделю после сделки пойдет в суд: якобы на момент продажи квартиры был не в себе, продал за бесценок, жить негде, хочет вернуть недвижимость. Суд встанет на его сторону. А вот покупатель своих денег может и не увидеть — человек с тяжелым психическим заболеванием за несколько дней может спустить несколько миллионов.

Полная стоимость в договоре

Кстати, граждане со справкой из ПНД нередко продают свои квартиры с заниженной в договоре ценой — говорят, что для экономии на налоге. А на самом деле для того, чтобы вернуть покупателю меньше денег, то есть ту сумму, которая прописана в ДКП. Использоваться эта схема может и при других мошенничествах, когда продавец знает, что сделку могут признать недействительной и ему придется возвращать покупателю деньги. Так что в любом случае в договоре должна быть указана полная стоимость квартиры.
Даже если собственник не мошенник и на самом деле всего лишь хочет сэкономить на налоге, за это может заплатить покупатель. Например, если продавец окажется банкротом.
«В таком случае конкурсный управляющий может признать сделку недействительной, особенно если сумма, прописанная в договоре купли-продажи, объективно ниже рыночной. Это дает основания заподозрить продавца в попытке вывода активов, даже если сделка была совершена до начала процедуры банкротства. Если сделка будет признана недействительной, квартира вернется продавцу. А покупатель сможет претендовать ровно на ту сумму, которая указана в договоре», — подчеркивает юрист Эдуард Бугров.