Какие существуют риски, если взять ипотеку под залог своего жилья?

В марте банки выдали на 61,6% меньше потребительских кредитов, чем в феврале — всего 440 тысяч против 1,14 миллионов, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спад оказался еще большим — 68,9%.



Граждан, с одной стороны, отпугивают высокие ставки по потребкредитам — в прошлом месяце они превышали 25% годовых. С другой стороны, банки начали крайне осторожно одобрять кредиты — вдруг заемщик останется без работы и не сможет обслуживать долг? Охотнее финансовые организации выдают ипотеку, поскольку есть залог, который банк заберет, если у заемщика возникнут проблемы.
Взять ипотеку можно не только для покупки недвижимости, банки выдают кредиты под залог жилья заемщика.
«Каждый владелец ликвидной квартиры по праву может считать себя миллионером. Стоимость жилья остается высокой после подъема 2020-2021 гг. Даже скромная однушка в областном центре потянет не на один миллион рублей», — говорит эксперт в сфере залоговых инвестиций Эдуард Бугров.
Какую квартиру можно использовать в качестве залога и где можно получить деньги, эксперт рассказал АиФ.ru.

Ликвидность

Кредитор прежде всего обращает внимание на ликвидность объекта. Важен год постройки здания (редкий банк возьмет в залог квартиру или дом, построенный до 1975 года), место расположения (это не должна быть «умирающая» деревня или глубокая периферия), хорошее состояние жилья (износ строения не более 60%).

Свободная квартира

Для залога нельзя использовать не приватизированную квартиру (она фактически находится в собственности у государства), квартиру с обременением (с невыплаченной ипотекой и непогашенным залоговым кредитом), квартиры в закрытых городах, куда приехать можно только по спецпропуску (хотя из этого правила есть исключения), перечисляет Бугров.
Кредитор не заинтересуется комнатой в коммунальной квартире или одной долей в общем имуществе — квартиру в долевой собственности можно заложить только при согласии всех собственников.
«С осторожностью кредиторы рассматривают в качестве залога жилье, в котором в качестве собственника указан несовершеннолетний ребенок. Не подойдет для залога квартира в строящемся доме, даже если на руках у будущего собственника есть договор долевого участия — для оформления залога нужна запись в ЕГРН», — указывает эксперт.

Как закладывать квартиру

Если квартира подходит для залога по всем пунктам, за деньгами можно обратиться в банк. По словам Бугрова, преимущество залогового кредитования в банке — более низкая процентная ставка, чем при необеспеченном кредите. «Залог — это страховка кредитора от невозврата долга, поэтому в ряде случаев ставка по займу может быть снижена, но, как правило, она будет на несколько процентов выше ипотечной. Кроме того, залоговый кредит может выдаваться на долгий, до 20 лет, срок, что позволяет снизить нагрузку по ежемесячному платежу», — объясняет он.
Есть и недостатки у залогового кредитования в банке. Во-первых, это тщательная проверка как квартиры, так и кредитной истории заемщика. Да, даже при наличии ликвидного залога финансовая организация проверит того, кому выдает деньги. Это занимает время, и это не очень подходит тем, кому деньги нужны срочно. Во-вторых, банк может отказать в кредите даже при наличии ликвидного залога заемщику с плохой кредитной историей или банкротством в прошлом.
Есть другой вариант оформления залогового займа — частные инвестиции (прямые или через управляющую компанию). Это когда долг заемщику выдает частный инвестор — напрямую или через посредника.
Риски прямых залоговых инвестиций выше. Во-первых, нужно этого инвестора найти. Во-вторых, непонятно, как поведет себя прямой инвестор в случае просрочки, если таковая вдруг случится (например, может без лишних разговоров реализовать залоговое имущество должника). В-третьих, срок кредитования может быть слишком коротким (несколько месяцев), а сумма, которую готов выдать инвестор под залог, недостаточной.
«Впрочем, заемщику в любом случае не стоит рассчитывать на получение суммы кредита, эквивалентной рыночной стоимости залоговой квартиры: как правило, кредиторы готовы выдать сумму, не превышающую 50% от стоимости залога», — замечает Бугров.
Закладывать через управляющую компанию удобнее и безопаснее. Управляющая компания — это не только посредник, но и гарант для обоих сторон договора. Управленец берет на себя все юридические хлопоты, оценку ликвидности залогового имущества, оформление сделки и прочее. Рассмотрение заявок в залоговых инвестициях, как правило, происходит гораздо оперативнее банковских, это может быть критически важно для заемщика.
Минус оформления залогового займа у инвестора — это более высокие процентные ставки, чем в банке, и меньший срок кредитования. Но и отказы заемщики получают гораздо реже, чем при обращении в банк.
Для потенциального заемщика очень важно не переоценивать своих возможностей, напоминает эксперт.
«Любой долг необходимо отдавать, к какому бы кредитору вы не обратились. Самый большой риск залогового кредитования — это потеря залоговой недвижимости; крайняя мера, на которую пойдет кредитор при невозможности возврата вложенных средств. Заемщику не нужно заблуждаться, что у него не заберут единственное жилье или квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, — это не является основанием для невыплаты долга, и суд в этом случае встанет на сторону кредитора», — предупреждает Бугров.