Правила и особенности. Как оформить договор дарения на квартиру в 2025 году
Дарственная: как передать права собственности на недвижимость и какие риски существуют
Договор дарения — простой и удобный способ передать квартиру или иную недвижимость во владение другому человеку. В 2025 году дарственная на квартиру оформляется по новым правилам. Как правильно заключить договор дарения недвижимости, какие нюансы существуют при оформлении таких сделок и как уберечь себя от судебных споров — в материале «Газеты.Ru».
Даритель должен быть собственником квартиры.
Если квартира находится в совместной собственности, необходимо получить согласие всех сособственников на дарение.
Он должен выразить согласие на принятие дара.
Одаряемый может быть несовершеннолетним, например, когда дарственная оформляется на внука или правнука.
Ранее подарить квартиру можно было, составив договор в простой письменной форме и зарегистрировав переход прав в едином государственном реестре недвижимости. Теперь, для того чтобы подарить квартиру, нужно обратиться к нотариусу того региона, в котором находится недвижимость. — Александр Воротилин, основатель юридической фирмы LexFirm
Юрист рекомендует предварительно записаться на прием к нотариусу и договориться о дате и времени сделки.
Документы для оформления договора дарения
Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и др.
Документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого (паспорта).
СНИЛС дарителя и одаряемого.
Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных в квартире лицах.
В случае если квартира куплена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга на ее отчуждение.
Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства.
Если квартиру планируется подарить близкому родственнику, требуется предоставить документ, подтверждающий родство (например, свидетельство о рождении).
«Как правило, нотариусы просят направить документы заранее, чтобы подготовить проект договора к дате сделки», — обратил внимание Александр Воротилин.
4000 рублей составляет госпошлина за оформление сделки, если недвижимость стоит менее 20 млн рублей
Если недвижимость оценивается в сумму больше 20 млн рублей, пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей.
Prostock-studio/Shutterstock/FOTODOM
«Помимо госпошлины, необходимо будет заплатить нотариусу за удостоверение сделки. Стоимость нотариального удостоверения указана в ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей», — обратил внимание юрист.
Важно!
Также взимается региональный тариф — стоимость услуг нотариуса по правовому анализу документов, консультированию, изготовлению документов и их копий и др., которая фиксируется региональной нотариальной палатой. Тариф зависит от региона, в котором совершается сделка. Например, в Москве это 9 тыс. рублей.
После совершения необходимых действий нотариус направит информацию в регистрирующий орган — Росреестр, после чего переход прав будет зарегистрирован и одаряемый станет полноправным собственником квартиры. Регистрация перехода права собственности в таком случае осуществляется в течение одного рабочего дня.Александр Воротилиноснователь юридической фирмы LexFirm
дети до 14 лет,
недееспособные граждане или их представители.
Кроме того:
граждане, проходящие лечение в учреждении соцзащиты не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений;
в роли одариваемых не могут выступать госслужащие в связи с их должностью или исполнением обязанностей;
коммерческие организации не могут передавать друг другу недвижимость с помощью договора дарения.
Если договор дарения недвижимости подписывается по доверенности, он теоретически может быть оспорен, поскольку доверенность могла быть отозвана на момент заключения договора, а одаряемый мог об этом не знать.
Доверенность может по тем или иным причинам быть недействительной. Например, если у дарителя были проблемы с пороком воли: он не отдавал себе отчет в характере совершаемых им действий в силу заболевания либо находился под воздействием алкоголя, сильнодействующих наркотических препаратов. Поэтому подписывать договор однозначно лучше лично.Ирина Зуйадвокат
«Это не то же самое, что справка из психоневрологического диспансера. Справка говорит лишь о том, что человек, в данном случае даритель, не состоит у них на учете. Но она не гарантирует его психическое здоровье. Человек мог никогда не обращаться к врачу, но при этом страдать какими-либо психическими расстройствами», — рассказала Ирина Зуй.
Такое освидетельствование особенно важно, если даритель — пожилой человек либо теоретически может страдать какими-либо физическими заболеваниями, например, вялотекущей шизофренией.
Адвокат обратила внимание, что в законе эта норма не прописана. Однако одаряемый должен сам озаботиться вызовом психиатра для освидетельствования в день сделки.
Крайне важно, чтобы даритель прошел освидетельствование у психиатра именно в день сделки. Весь смысл такого освидетельствования заключается в том, чтобы показать: человек может страдать какими-то психическими заболеваниями, но именно в момент совершения сделки он понимает, что делает и отдает себе отчет в характере своих действий. — Ирина Зуй, адвокат
В качестве примера адвокат привела судебный процесс, который она вела в течение целого года.
«Покойный человек незадолго до своей смерти подписал договор дарения в пользу моей доверительницы. Договор касался квартиры. Моя доверительница была родственницей этого человека, ухаживала за ним перед смертью достаточно длительное время», — рассказала Ирина Зуй.
Помимо этой родственницы, у дарителя была и родная дочь, которая видела его всего два раза в жизни. Отец и дочь не общались, а когда он умер, она обратилась с исковым заявлением к женщине, которой была подарена квартира отца. В основе искового заявления лежал факт, что покойный даритель страдал вялотекущей шизофренией с 1970-х и очень давно состоял на учете в психоневрологическом диспансере.
«Даритель действительно состоял на учете: у него была эпилепсия. А в 70-е годы эпилептикам нередко ставили дополнительный диагноз: вялотекущая шизофрения. Суд назначил судебную экспертизу, и та дала ответ, что даритель в момент подписания договора дарения мог не отдавать себе отчета в характере своих действий. К огромному сожалению моей доверительницы, суд признал договор дарения недействительным», — пояснила адвокат.
При этом, обратила внимание Ирина Зуй, если бы в день подписания договора дарения даритель прошел освидетельствование у психиатра, то, несмотря на его диагноз в медицинской карте, сделка дарения точно не была бы признана судом недействительной.
«При заключении договора дарения обязательно тщательно проверяйте документы и сверяйте их с фактическим внешним видом человека», — рекомендовала она.
Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, либо умышленно причинил телесные повреждения.
Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, наследники погибшего имеют право требовать в суде отмены дарения.
Одаряемый так плохо обращается с подарком, что возникает риск его безвозвратной утраты.
Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо передали имущество в дар за полгода до получения статуса банкрота.
Если даритель пережил одаряемого.
Согласно статье 181 ГК РФ, оспорить дарственную в судебном порядке можно в течение 1-3 лет в зависимости от обстоятельств сделки.
Выбирайте дарственную, если:
Вы хотите безвозмездно передать имущество, но при этом вам важно, чтобы одаряемый сразу же получил право собственности на него.
Вам необходимо оперативно решить вопросы с наследством.
Вы хотите минимизировать налоги.
Минусы дарственной:
в случае если даритель передает квартиру не близкому родственнику (к близким родственником относятся супруги, дети, внуки, родители, братья и сестры, дедушки и бабушки), одаряемому придется заплатить налог: 13% или 15% в зависимости от стоимости недвижимости;
В некоторых случаях дарственную можно оспорить.
Выбирайте завещание, если:
Вы хотите передать имущество наследникам, но при этом желаете сохранить контроль над недвижимостью до своей смерти.
Вы не уверены, как именно хотите распределить имущество между наследниками. Дарственную нельзя отозвать просто так, а вот завещание можно изменять неоднократно.
Вы хотите избежать лишнего внимания в вопросе передачи прав собственности: завещание можно оформить без участия наследника.
Минусы завещания:
этот документ могут оспорить родственники;
квартира может перейти в собственность наследника не полностью, если в ней обязательные доли будут иметь недееспособные родственники бывшего владельца;
квартира может достаться наследнику вместе с коммунальными долгами.
Договор дарения — простой и удобный способ передать квартиру или иную недвижимость во владение другому человеку. В 2025 году дарственная на квартиру оформляется по новым правилам. Как правильно заключить договор дарения недвижимости, какие нюансы существуют при оформлении таких сделок и как уберечь себя от судебных споров — в материале «Газеты.Ru».
Что такое договор дарения
Договор дарения, или как его называют в обиходе «дарственная», — это удобный способ передачи имущества. Суть договора в том, что даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому квартиру, дачу или другую недвижимость в собственность. Ключевое слово здесь — безвозмездность. Это означает, что даритель не получает взамен никаких денег, услуг, обязательств или иной выгоды.Требования к дарителю
Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным. Это означает способность понимать значение своих действий и руководить ими.Даритель должен быть собственником квартиры.
Если квартира находится в совместной собственности, необходимо получить согласие всех сособственников на дарение.
Требования к одаряемому
Одаряемый может быть как физическим, так и юридическим лицом.Он должен выразить согласие на принятие дара.
Одаряемый может быть несовершеннолетним, например, когда дарственная оформляется на внука или правнука.
Как оформить договор дарения в 2025 году
Если в прошлом году договор дарения можно было оформить в простой письменной форме, то с января 2025 года условия изменились. 13 января 2025 года вступили в действие поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, рассказал «Газете.Ru» основатель юридической фирмы LexFirm Александр Воротилин.Ранее подарить квартиру можно было, составив договор в простой письменной форме и зарегистрировав переход прав в едином государственном реестре недвижимости. Теперь, для того чтобы подарить квартиру, нужно обратиться к нотариусу того региона, в котором находится недвижимость. — Александр Воротилин, основатель юридической фирмы LexFirm
Юрист рекомендует предварительно записаться на прием к нотариусу и договориться о дате и времени сделки.
Документы для оформления договора дарения
Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и др.
Документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого (паспорта).
СНИЛС дарителя и одаряемого.
Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных в квартире лицах.
В случае если квартира куплена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга на ее отчуждение.
Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства.
Если квартиру планируется подарить близкому родственнику, требуется предоставить документ, подтверждающий родство (например, свидетельство о рождении).
«Как правило, нотариусы просят направить документы заранее, чтобы подготовить проект договора к дате сделки», — обратил внимание Александр Воротилин.
4000 рублей составляет госпошлина за оформление сделки, если недвижимость стоит менее 20 млн рублей
Если недвижимость оценивается в сумму больше 20 млн рублей, пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей.
Prostock-studio/Shutterstock/FOTODOM
«Помимо госпошлины, необходимо будет заплатить нотариусу за удостоверение сделки. Стоимость нотариального удостоверения указана в ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей», — обратил внимание юрист.
Важно!
Также взимается региональный тариф — стоимость услуг нотариуса по правовому анализу документов, консультированию, изготовлению документов и их копий и др., которая фиксируется региональной нотариальной палатой. Тариф зависит от региона, в котором совершается сделка. Например, в Москве это 9 тыс. рублей.
После совершения необходимых действий нотариус направит информацию в регистрирующий орган — Росреестр, после чего переход прав будет зарегистрирован и одаряемый станет полноправным собственником квартиры. Регистрация перехода права собственности в таком случае осуществляется в течение одного рабочего дня.Александр Воротилиноснователь юридической фирмы LexFirm
В каких случаях дарить недвижимость запрещается
Согласно статье 575 ГК РФ, не могут дарить недвижимость:дети до 14 лет,
недееспособные граждане или их представители.
Кроме того:
граждане, проходящие лечение в учреждении соцзащиты не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений;
в роли одариваемых не могут выступать госслужащие в связи с их должностью или исполнением обязанностей;
коммерческие организации не могут передавать друг другу недвижимость с помощью договора дарения.
Важные нюансы оформления договора дарения на квартиру
Дарение недвижимости, хоть и выглядит привлекательным способом передачи имущества, сопряжено с определенными рисками как для дарителя, так и для одаряемого. Важно тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем принимать решение. Адвокат Ирина Зуй дала несколько рекомендаций, чтобы снизить риски сделки:Будьте осторожны с доверенностями
«Очень не рекомендую подписывать договор дарения по доверенности. Здесь особенно велики риски для одаряемого: ему важно проследить, чтобы договор подписывался дарителем лично», — рассказала адвокат.Если договор дарения недвижимости подписывается по доверенности, он теоретически может быть оспорен, поскольку доверенность могла быть отозвана на момент заключения договора, а одаряемый мог об этом не знать.
Доверенность может по тем или иным причинам быть недействительной. Например, если у дарителя были проблемы с пороком воли: он не отдавал себе отчет в характере совершаемых им действий в силу заболевания либо находился под воздействием алкоголя, сильнодействующих наркотических препаратов. Поэтому подписывать договор однозначно лучше лично.Ирина Зуйадвокат
Пригласите психиатра
Если есть сомнения в психическом и психологическом состоянии дарителя, важно, чтобы в день оформления сделки он прошел обследование у психиатра.«Это не то же самое, что справка из психоневрологического диспансера. Справка говорит лишь о том, что человек, в данном случае даритель, не состоит у них на учете. Но она не гарантирует его психическое здоровье. Человек мог никогда не обращаться к врачу, но при этом страдать какими-либо психическими расстройствами», — рассказала Ирина Зуй.
Такое освидетельствование особенно важно, если даритель — пожилой человек либо теоретически может страдать какими-либо физическими заболеваниями, например, вялотекущей шизофренией.
Адвокат обратила внимание, что в законе эта норма не прописана. Однако одаряемый должен сам озаботиться вызовом психиатра для освидетельствования в день сделки.
Крайне важно, чтобы даритель прошел освидетельствование у психиатра именно в день сделки. Весь смысл такого освидетельствования заключается в том, чтобы показать: человек может страдать какими-то психическими заболеваниями, но именно в момент совершения сделки он понимает, что делает и отдает себе отчет в характере своих действий. — Ирина Зуй, адвокат
В качестве примера адвокат привела судебный процесс, который она вела в течение целого года.
«Покойный человек незадолго до своей смерти подписал договор дарения в пользу моей доверительницы. Договор касался квартиры. Моя доверительница была родственницей этого человека, ухаживала за ним перед смертью достаточно длительное время», — рассказала Ирина Зуй.
Помимо этой родственницы, у дарителя была и родная дочь, которая видела его всего два раза в жизни. Отец и дочь не общались, а когда он умер, она обратилась с исковым заявлением к женщине, которой была подарена квартира отца. В основе искового заявления лежал факт, что покойный даритель страдал вялотекущей шизофренией с 1970-х и очень давно состоял на учете в психоневрологическом диспансере.
«Даритель действительно состоял на учете: у него была эпилепсия. А в 70-е годы эпилептикам нередко ставили дополнительный диагноз: вялотекущая шизофрения. Суд назначил судебную экспертизу, и та дала ответ, что даритель в момент подписания договора дарения мог не отдавать себе отчета в характере своих действий. К огромному сожалению моей доверительницы, суд признал договор дарения недействительным», — пояснила адвокат.
При этом, обратила внимание Ирина Зуй, если бы в день подписания договора дарения даритель прошел освидетельствование у психиатра, то, несмотря на его диагноз в медицинской карте, сделка дарения точно не была бы признана судом недействительной.
Проверяйте документы
Новое законодательное требование заключать договор дарения у нотариуса — серьезный шаг в борьбе с мошенниками. Раньше при оформлении дарственной на квартиру в простой письменной форме люди нередко становились жертвами мошенников. В практике Ирины Зуй был случай, когда договор дарения квартиры оформила аферистка, завладевшая паспортом собственницы.«При заключении договора дарения обязательно тщательно проверяйте документы и сверяйте их с фактическим внешним видом человека», — рекомендовала она.
Как отменить договор дарения
Отмена договора дарения регулируется статьей 578 ГК РФ. По закону вернуть подаренное можно в судебном порядке в ряде случаев:Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, либо умышленно причинил телесные повреждения.
Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, наследники погибшего имеют право требовать в суде отмены дарения.
Одаряемый так плохо обращается с подарком, что возникает риск его безвозвратной утраты.
Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо передали имущество в дар за полгода до получения статуса банкрота.
Если даритель пережил одаряемого.
Согласно статье 181 ГК РФ, оспорить дарственную в судебном порядке можно в течение 1-3 лет в зависимости от обстоятельств сделки.
Дарственная или завещание: что лучше?
При определении дальнейшей судьбы своей недвижимости у собственника может возникнуть вопрос: что выбрать — дарственную или завещание. У каждого варианта передачи собственности существуют свои плюсы и минусы.Выбирайте дарственную, если:
Вы хотите безвозмездно передать имущество, но при этом вам важно, чтобы одаряемый сразу же получил право собственности на него.
Вам необходимо оперативно решить вопросы с наследством.
Вы хотите минимизировать налоги.
Минусы дарственной:
в случае если даритель передает квартиру не близкому родственнику (к близким родственником относятся супруги, дети, внуки, родители, братья и сестры, дедушки и бабушки), одаряемому придется заплатить налог: 13% или 15% в зависимости от стоимости недвижимости;
В некоторых случаях дарственную можно оспорить.
Выбирайте завещание, если:
Вы хотите передать имущество наследникам, но при этом желаете сохранить контроль над недвижимостью до своей смерти.
Вы не уверены, как именно хотите распределить имущество между наследниками. Дарственную нельзя отозвать просто так, а вот завещание можно изменять неоднократно.
Вы хотите избежать лишнего внимания в вопросе передачи прав собственности: завещание можно оформить без участия наследника.
Минусы завещания:
этот документ могут оспорить родственники;
квартира может перейти в собственность наследника не полностью, если в ней обязательные доли будут иметь недееспособные родственники бывшего владельца;
квартира может достаться наследнику вместе с коммунальными долгами.
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.
