Покупателям дали совет проводить расследование перед покупкой квартирыВ России стали чаще встречаться случаи, когда продавец жилья требует через суд его вернуть, а потом не возвращает деньги. Юристы в разговоре с РБК рассказали, как проводить «расследование» перед сделкой, чтобы снять часть рисков
Фото: Алексей Белкин / NEWS.ru / Global Look Press
За год число споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, а потом не возвращает деньги, выросло на 15–20%, сообщала Российская гильдия риэлторов. Самым пострадавшим из всех участников сделки становится покупатель, рассказали РБК опрошенные риелторы и юристы. Чтобы максимальном обезопасить себя, покупателю теперь нужно проводить настоящее расследование перед сделкой, сообщили они и назвали правила его проведения.
«Сейчас осторожные покупатели тщательно оценивают выбираемые варианты, и чаще настроены избегать заключения сделок с продавцами из «группы риска». Такую позицию можно понять с учетом складывающейся судебной практики», — рассказывает член правового комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) Николай Зырянов.
Подробной статистики о подобных случаях нет, поэтому достоверно оценить, как растет их число, сложно, говорят опрошенные РБК эксперты. Основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков прогнозирует, что, поскольку «количество мошенничеств растет и способы обмана становятся все более изощренными», число случаев с продажей квартир в таких преступлениях будет неизбежно расти.
За год количество подобных судебных споров выросло на 15–20%, сообщала в начале ноября «Парламентская газета» со ссылкой на подсчеты РГР. Суд обязывает покупателя вернуть квартиру, а продавца — полученные за нее деньги, однако последний утверждает, что передал их мошенникам или подает на банкротство. О росте числа таких случаев писали и другие СМИ. Глава комитета по конституционному законодательству Андрей Клишас согласился с мнением, что такая ситуация может быть мошеннической схемой.
На вопрос, действительно ли в большинстве случаев истцом в подобных спорах становятся пенсионеры, Зырянов отмечает, что данных, на основании которых можно было бы составить обобщенный профиль, нет, однако в СМИ чаще всего появляется информация именно о таких случаях.
При этом, по словам риелтора, специалисты, знакомые с гражданскими делами об оспаривании сделок, которые в том числе проводят освидетельствование перед их заключением, и судебные экспертизы говорят, что профиль «ведомого продавца» начал меняться — жертвами мошенников становятся не только пожилые люди, но и те, кому меньше 50.
Юрист по семейным спорам Сергей Башкевич в комментарии с РБК пояснил, что суды «интуитивно понимают», что в сделке с участием пожилого человека могут быть заблуждение или обман, поэтому проверяют обстоятельства, чтобы подтвердить законность сделки. Однако установить факт заблуждения сложно, поскольку стороны «искажают реальность» в своих интересах. «Поэтому судебный подход сводится к тому, что отмена сделки возможна лишь при полной уверенности в наличии обмана или заблуждения, а ошибки несущественного характера игнорируются», — добавил юрист.
Как избежать рисков
Евгений Яшенков отмечает, что риски признания сделки недействительной есть и без действий мошенников. «Чтобы защититься, следует избегать любых манипуляций с завышением или занижением номинальной стоимости в договоре, внимательно изучать сферу деятельности продавца квартиры, его профессиональную деятельность, наличие судов и долгов», — советует он.
По оценке Сергея Башкевича, «признаки хорошей подготовленности дела» могут означать «мнимость» заблуждения или обмана. «Следует признать, что те пенсионеры, которые реально стали жертвами, зачастую не получают судебной защиты. Они не понимают, что сказать, как правильно описать произошедшее, какие аргументы выдвинуть и какие документы предоставить. Их сразу видно в суде по их растерянному виду и сбивчивой речи. Они зачастую не нанимают юриста сами», — поясняет юрист.
Николай Зырянов сообщил, что часто суды в мотивировочной части в решении о возврате недвижимости ссылаются на разные статьи Гражданского кодекса (177, 178 и 179), то есть невозможно сделать вывод о причинах принятия такого решения. «Все специалисты, работающие на рынке недвижимости, и участвующие в рассмотрении гражданских дел в суде, с нетерпением ждут, что Верховный суд выпустит обзор судебной практики по этой категории дел, сделает ее обобщение, тогда мы сможем понять общую консолидированную правовую позицию судов в таких делах», — сказал он.
Эффективных способов на 100% защититься от риска нет, заключил риелтор. Так, получение справок из психоневрологического диспансера или медицинское освидетельствование «не дают гарантий». По словам Зырянова, риелторы во взаимодействии с правоохранительными органами и психологами вырабатывают рекомендации по вопросам, которые следует задать продавцу, чтобы по его реакции и ответам можно было понять, что сделка «может быть скомпрометирована». Однако составить общий алгоритм сложно, поскольку каждый случай уникален.
Зырянов рекомендует обращать внимание на детали и задавать вопросы, на которые у мошенников и их жертвы нет заготовленного ответа, что может привести к раскрытию схемы. Например, вопрос о том, какой налог должен заплатить продавец после сделки, может «дать повод для размышления». Если он не знает ответа, такое равнодушие может говорить о том, что продавец считает сделку ненастоящей и квартиру ему обещали вернуть.
Если собственник продает квартиру без риэлтора, но объявление о продаже составлено грамотно, можно спросить, помогал ли ему кто-то в этом, и если да, то как он связан с продавцом.
«Чрезмерное спокойствие продавца, полное отсутствие какого-либо естественного для таких ситуаций волнения, как и излишняя нервозность — тоже могут быть косвенными признаками возможного воздействия на него», — отмечает Зырянов.
Он подчеркивает, что эти признаки стоит рассматривать в совокупности с другими обстоятельствами и условиями. «Фактически покупка на вторичном рынке в некоторых случаях может требовать проведения настоящего расследования, чтобы избежать рисков возможного последующего оспаривания сделки», — заключил эксперт.