В каких случаях, покупая недвижимость, можно остаться без квартиры и без денег?

В отличие от новостроек, в квартиру на вторичном рынке можно заехать сразу после покупки — не надо ждать окончания строительства, не надо делать ремонт. Но и обманывают на вторичном рынке жилья чаще, чем с новостройками.

Ничтожные сделки

Вы долго выбирали квартиру, торговались с владельцами жилья, представляли, в какой угол поставите кресло, а в какой — стеллаж, и наконец заплатили деньги, получили ключи и право собственности. Но это не значит, что квартира ваша и что она не вернется бывшим владельцам (или их кредиторам).
Как говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова, лишиться права собственности на недвижимость можно, если сделка по суду будет признана недействительной (оспоримая сделка) или же независимо от такого признания, как в случае ничтожной сделки.
«В чем разница? Оспоримая сделка может быть признана судом недействительной, если она нарушает права или законные интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Это как сам продавец недвижимости, так и другие заинтересованные лица (например, его родственники)», — поясняет эксперт.
А к ничтожным сделкам относятся:
* сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
* мнимые или притворные сделки; сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
* соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора;
* заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства;
* договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя; договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения;
* кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме.
На этапе приобретения жилплощади покупатель должен понимать, что любое из вышеперечисленных нарушений может лишить его и квартиры, и денег.

Неполная стоимость

В некоторых объявлениях или при показе квартиры собственник предупреждает покупателя, что в договоре будет указана неполная стоимость жилья (чаще всего не более 1 миллиона рублей), а остальная сумма передается продавцу под расписку «за произведенные неотъемлемые улучшения и переоборудование». Дело в том, что по закону владелец недвижимости обязан подать декларацию и уплатить налог в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей. Но делают это не все продавцы жилья.
Если такая сделка будет признана недействительной, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая была прописана в договоре в качестве цены.
Такую схему используют мошенники, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере. Получив от покупателя деньги за квартиру, они заявляют, что на момент сделки были не в себе, обращаются в суд, суд встает на их сторону, покупателю возвращают указанную в договоре сумму.

Ограничения

Помимо прав (собственности) существуют еще и их ограничения (обременения). Это могут быть арест, залог недвижимости (ипотека), рента, доверительное управление. Покупать жилье с обременениями опасно.
«Все ограничения (обременения) объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А это значит, что тот, к кому переходит недвижимость по сделке, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если в договоре об этом нет ни слова. Все ограничения подлежат обязательной государственной регистрации, цель которой состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель объекта смог узнать об их наличии еще до заключения сделки. Так как пользоваться таким приобретением, продать его или вернуть деньги будет крайне сложно», — предупреждает эксперт.

«Чужие» люди

Купить можно и квартиру с прописанными и проживающими в ней посторонними людьми. Анисимова напоминает, что помимо права собственности на жилье есть право пользования жилым помещением по завещательному отказу. Оно может возникнуть в случае, когда завещатель обязывает наследников предоставить право пользования жильем на какой-то срок определенным лицам. При продаже квартиры другим людям это право все равно сохраняется.
«Право по завещательному отказу не возникает автоматически. Необходимо, чтобы гражданин, обладающий таким правом, в течение трех лет фактически зарегистрировался в этом помещении и проживал. Этот нюанс следует учитывать при приобретении квартиры, право собственности на которую возникало при наследовании.
Если право собственности на интересующую покупателя квартиру возникло в результате приватизации, нужно учитывать, что для бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент приватизации равные с ним права, право пользования этой квартирой сохраняется. Например, супруг, отказавшийся в свое время от приватизации в пользу другого супруга, после развода сохраняет право пользования квартирой, если до этого не выписался. Дети, права которых были ущемлены и они не участвовали в приватизации, вправе заявить об этом нарушении при достижении совершеннолетия и заявить свои права на квартиру в суде», — подчеркивает Анисимова.
Кроме того, возможно и внезапное появление бывших жильцов, которые были выписаны из квартиры или лишены права собственности, потому что попали в тюрьму. Но по возвращении они имеют право восстановить право на проданную без их участия недвижимость.