Как мошенники выманивают деньги, используя чужую недвижимость?

Нововведения, защищающие нотариальные документы, стали использоваться мошенниками. Как не оказаться их жертвой?

По итогам первого полугодия 2021 года Росстат снова констатировал рост цен на недвижимость. Согласно официальным данным, в среднем по России квартиры на вторичном рынке подорожали на 13,6%, на первичном — на 17,6%. Конечно, такой рост не остался без внимания мошенников. Ведь большинство сделок по переходу прав на собственность оцениваются суммами с шестью-семью нулями, а значит, прибыль с одной аферы может превышать доход, который обычный человек честным трудом может заработать за всю свою жизнь. Осознавая ситуацию, граждане всё чаще обращаются к нотариальной форме сделки купли-продажи недвижимости, предполагая, что нотариус сможет уберечь их от катастрофических последствий. Однако и мошенники придумывают новые схемы, как воспользоваться ситуацией и облапошить доверчивых россиян при сделках якобы с нотариальной защитой.

QR-код как прикрытие

С прошлого года большинство нотариальных бумаг получили маркировку QR-кодом. Это сделано для того, чтобы любой человек с помощью смартфона смог проверить подлинность документа, ведь в QR-коде должны быть зашифрованы все реквизиты, включая сведения о заявителях, дату и вид нотариального действия, регистрационный номер, Ф.И.О. нотариуса и т.д. Работает всё просто — считал QR-код и сравнил с реквизитами. На первый взгляд, нововведение однозначно должно защищать оформленные нотариусом документы от подделок, однако мошенники придумали, как использовать QR-код в своих интересах.
В начале нынешнего года Нина Петровна вышла на пенсию и решила переселиться из Москвы в Петербург. Пенсионерка сама нашла подходящий для себя вариант, собрала все свои сбережения и деньги от проданной московской квартиры и подготовилась к сделке. Продажей квартиры от имени собственников занимался некий Игорь, который удостоверил свои полномочия свежей нотариальной доверенностью. Молодой человек сам настоял, чтобы Нина Петровна отсканировала QR-код доверенности и проверила, совпали ли все данные. Действительно, переход по ссылке показал, что доверенность оформлялась и она является действующей.
Квартира, которую якобы продавал молодой человек, Нине Петровне очень понравилась, она подписала договор о намерениях её приобрести и в обмен на ключи передала Игорю аванс по будущей сделке в размере 700 000 рублей. Но после этого она больше молодого человека не видела. Придя в квартиру, которую ей дважды показывал лжепродавец, она застала в ней представителя одного из крупных банков, который сообщил женщине, что данная недвижимость является предметом залога по просроченному кредиту совершенно других людей, как к ней получил доступ человек, назвавшийся Игорем, — неизвестно.
Как впоследствии пояснили пенсионерке сотрудники полиции, злоумышленник, выманивший у неё деньги, подделал QR-код на доверенности, которую он вместе с копией поддельного паспорта и распиской передал женщине «на хранение до сделки». При этом, сканируя фальшивый код, любой человек попадал на специально созданный фейковый сайт, интерфейс которого копировал вид настоящего сервиса проверки QR-кодов Единой информационной системы нотариата.
По факту мошенничества полицейские возбудили уголовное дело, но преступник пока не пойман и деньги Нине Петровне никто не вернул.
— Сама по себе схема с поддельными сайтами не нова, мошенники просто придумали новый способ, заставляющий на них заходить, в данном случае через сканирование QR-кода, — пояснил заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин. — Ситуация Нины Петровны возникла только из-за того, что женщина поторопилась передать аванс, досконально не проверив все документы по предполагаемой сделке.
Кстати, шанс не попасть в ловушку мошенника у пенсионерки был. Например, проверить доверенность не через переход по QR-коду, а самостоятельно зайдя на официальный сайт Нотариальной палаты в раздел «Проверка доверенностей по реквизитам» — reestr-dover.ru.
— На мой взгляд, если уж одна из сторон действует по доверенности, то и саму сделку, и всевозможные предварительные соглашения стоит оформлять у нотариуса вживую, — считает риелтор Галина Смирнова. — Ведь в этом случае нотариус будет обязан проверить полномочия того, кто действует по доверенности, и если данный документ впоследствии окажется поддельным (как в случае Нины Петровны. — Прим. Лайфа), то нотариусу придётся возместить покупателю причинённый ущерб, такие прецеденты существуют.

Доверенность наоборот

С более опасной ситуацией, чем у пенсионерки, которая потеряла лжепредоплату, столкнулся москвич Владислав. И снова в деле замешаны доверенность и QR-код, только в этом случае мошенница действовала более изощрённо.
Владислав получил квартиру в наследство, и, так как собственное жильё у него было, унаследованную недвижимость он решил сдавать. На объявление молодого человека очень быстро откликнулась некая Анна, которая сообщила, что именно такая квартира ей и нужна, она готова заключить договор на её аренду сразу на три года. Владислав и Анна подписали договор на 11 месяцев с правом продления, и девушка сразу внесла предоплату за три месяца проживания. Довольный сделкой, молодой человек не утруждал себя доскональной проверкой личности арендаторши, о чём сильно пожалел через семь месяцев, когда его вызвали в полицию и стали очень подробно расспрашивать о девушке и о квартире, которую она предложила банку от имени Владислава как гарантию по полученному кредиту.

Выяснилось, что Анна обратилась к нотариусу с целью оформления доверенности. В данном документе она от своего имени уполномочила Владислава продать квартиру, в которой она была зарегистрирована. То есть арендатор поручила хозяину квартиры продать недвижимость. Так как по закону для оформления доверенности присутствия и доверителя, и поверенного не требуется, то нотариус, проверив в паспорте Анны наличие штампа о её постоянной регистрации, не счёл необходимым проверять правоустанавливающие документы на недвижимость.
Девушка, получив оригинальную доверенность, на её основе сделала другую, в которой имена поверенного и доверителя поменяла местами, но сохранила QR-код и все реквизиты нотариального бланка, а после обратилась за кредитом в банк. Банковский работник, проверив доверенность по QR-коду, не заметил перемену мест имён и под обязательство в течение месяца оформить недвижимость в залог одобрил кредит на пять миллионов рублей под 16% годовых до оформления залога и под 12% годовых после. Но Анна никаких обязательств исполнять не собиралась, а просто скрылась с кредитными деньгами.
Служба безопасности банка не сразу установила, что настоящим собственником квартиры, которая по договору предполагалась к оформлению в залог, является Владислав, но решила, что по долгам Анны должен расплатиться именно он. Сотрудники банка в течение месяца пытались надоедливыми звонками заставить молодого человека платить по кредиту, который он не брал. После чего от банка поступило обращение в полицию с требованием привлечь к ответственности и Анну, и Владислава. Молодому человеку потребовалось потратить немало времени и нервов, доказывая, что он не имел намерений совершать какие-либо мошеннические действия.
— Как это ни парадоксально, но в данной ситуации нет вины нотариуса, который по закону имел право оформить такую доверенность, так как это односторонняя сделка. Просто мошенники научились использовать эту норму в своих интересах, — пояснил адвокат Палаты Калининградской области Александр Поляков. — А вот банковские работники при рассмотрении заявки на кредит обязаны были более тщательно проверять документы, которые им передала девушка. Как минимум им следовало поинтересоваться согласием собственника квартиры на её залог. Москвичу Владиславу в его ситуации можно только посоветовать в случае сдачи квартиры в аренду регистрировать сделку официально.