7 случаев, когда жильцов нельзя выписать при продаже квартиры

Иногда при продаже недвижимости риелторы сталкиваются с проблемой: в квартире живут люди, которых по закону нельзя выписать.Если сделка состоится, покупателю придется жить с чужими людьми или выписывать их через суд.

Рассказываем, какие категории жильцов усложнят риелтору сделку и заставят продавца сбросить цену на жилье.

Несовершеннолетние дети

По закону дети до 14 лет должны проживать со своими родителями. Если у ребенка нет родителей, его регистрируют вместе с опекунами.
Выписать детей из квартиры без суда могут только родители или опекуны. При этом, даже если у ребенка нет права собственности на квартиру, лишить несовершеннолетнего жилья сложно даже через суд. Для соблюдения интересов детей в суд приглашают органы опеки и прокурор.
Если у ребенка нет места для новой регистрации, суд может оставить его жить в квартире до 18 лет.
Как проверить
Данные о зарегистрированных в квартире жильцах указывают в справке по форме №9. Документ выдают только собственнику квартиры.

Справкой о зарегистрированных жильцах часто интересуются покупатели. Поэтому еще до сделки документ нужно запросить у хозяина квартиры.
Что делать, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние
Уточнить у владельца квартиры, возможно ли выписать детей без суда.
Если в квартире зарегистрированы дети владельца квартиры, — то в договоре купли-продажи фиксируем сроки снятия жильцов с регистрации.
Если несовершеннолетних жильцов выписать нельзя, — продавцу придется снизить цену на жилье. Скидка — это оплата за риск. Новый владелец покупая квартиру с зарегистрированными детьми рискует жить с ними до их совершеннолетия.

Родственники бывшего супруга

Зарегистрированная десять лет назад троюродная тетя жены может помешать продать квартиру.
Покупая квартиру в браке, муж и жена получают на нее равные права. Даже если квартира по документам полностью принадлежит мужу, жена имеет право на половину жилья.
После развода, выписать бывших родственников можно только через суд. Судья будет уточнять, поделена ли квартира после расторжения брака или второй супруг имеет права на общее жилье.
Если имущество после развода не делили, — выписать родственников не получится.
Как проверить
В справке по форме №9 указывают всех зарегистрированных жильцов. Часть данных уже указана в Справке, родственные отношения уточняют у собственника квартиры.

Если родственники зарегистрированы временно, регистрацию аннулируют с истечением срока, указанного в заявлении
Что делать, если в квартире зарегистрированы чужие родственники
Продать квартиру с бывшим родственником можно без согласия супруга.
Но при продаже есть риски:
* Если квартира после развода не разделили, она считается общей. Второй супруг может обратиться в суд.
* По решению суда сделку расторгнут, а квартиру и деньги за ее продажу заставят вернуть.
Чтобы не снижать стоимость жилья и не судится после сделки, с бывшего супруга берут согласие на сделку.

Согласие подписывают у нотариуса. Устное согласие бывшего супруга на продажу квартиры нельзя подтвердить в суде

Жильцы, вселенные по завещанию

Бывает, что квартира достается по завещанию, и в ней остаются жить другие люди.
По завещанию умерший может вселить в квартиру любого человека —- это называется завещательным отказом. Если в завещании указан завещательный отказ, перечисленных в завещании жильцов нельзя выписать даже после продажи квартиры.

Пример завещательного отказа
Люди, имеющие право занимать жилье по завещанию, могут быть не зарегистрированы и даже не проживать в квартире. Но право проживания сохраняется за ними на срок, указанный в завещании: например, до совершеннолетия или до конца жизни.
Как проверить жильцов, вселенных по завещанию
1. Заказать выписку из ЕГРН. Выписку может получить любой человек в МФЦ или через сайт Росреестра. Доверенность риелтору не нужна.
В выписке указывают, каким образом квартира перешла к собственнику: по сделке купли-продажи, дарению или завещанию.

Иногда в выписке указывают людей, которые имеют право жить в квартире по праву завещательного отказа
2. Проверить информацию в свидетельстве о праве на наследство. Свидетельство запрашивают у собственника жилья. Если свидетельство утеряно, копию получают у нотариуса, который вел наследственное дело. Идеально, если владелец квартиры покажет изначальное завещание.

Вместе с квартирой наследник может получить обязанность делить жилье с чужим человеком
Что делать, если в завещании прописали чужих людей
Закон не запрещает продавать недвижимость с завещательным отказом. Однако стоимость квартиры придется снизить.
Поэтому еще до поиска покупателей и организации показов, с владельцем нужно договориться о снижении стоимости квартиры.

Бывшие члены семьи без своего жилья

К бывшим членам семьи относятся:
* бывшие супруги
* дети, над которыми отменили усыновление или закончилась опека.
Если бывшие члены семьи прописаны в квартире, выписать их можно по суду. Однако, например, отсутствие своего жилья у бывшего супруга затянет процесс на неопределенный срок.
Суд даст бывшему члену семьи время на поиск нового жилья. Обычно это занимает от нескольких месяцев до года.
Как проверить
Информация по всем зарегистрированным в квартире людям есть в справке по форме №9. Если на момент сделки бывшие члены семьи выписались, вернуться проживать в квартиру они уже не смогут.
Что делать, если в квартире прописаны бывшие члены семьи
Продать квартиру с зарегистрированным жильцом. Из-за проживания постороннего человека стоимость квартиры будет ниже рыночной.
Обеспечить бывшего члена семьи помещением, пригодным для проживания. Например, если продавец квартиры планирует покупку нового жилья, — временно вселить бывшего члена семьи по новому адресу.
от 90 дней до 5 лет срок временной регистрации

Жильцы, отказавшиеся от участия в приватизации

Если человек живет в государственной квартире, то по закону жилье можно оформить в частную собственность — приватизировать. Доли в квартире дают всем зарегистрированным на момент приватизации.
От участия в приватизации можно отказаться. Отказ оформляют у нотариуса.
Однако отказ от собственности не лишает отказавшихся жильцов права пожизненного проживания в квартире.

Жильцов, отказавшихся от приватизации, не указывают в выписке из ЕГРН
Как проверить
Получить выписку из ЕГРН на квартиру. В выписке указывают дату приватизации.
Запросить у собственника квартиры архивную выписку из домовой книги. С 2018 года домовые книги отменили. Но архивные выписки по прежнему выдаются. Для получения сведений, собственник должен лично обратиться в МФЦ или управляющую компанию.
Проверить количество человек, зарегистрированных в квартире на дату приватизации.
Что делать, если в документах нашли жильцов, отказавшихся от приватизации
Согласие на продажу приватизированной квартиры собственнику не нужно. Но лишить права проживания тех, кто отказался от права собственности на квартиру, невозможно даже через суд.
Даже если человек много лет не проживал в квартире, он имеет право вернуться и пользоваться квартирой. Право проживания заканчивается со смертью гражданина и не переходит по наследству.

Рентополучатель

Рентополучатель отдает свою квартиру взамен на ежемесячное содержание и помощь по хозяйству. Вместе с ежемесячной помощью рентополучатель сохраняет пожизненное право проживания в квартире.
Если новый владелец квартиры выставит жилье на продажу, для сделки понадобится согласие рентополучателя.
Квартиру продают только вместе с рентой. Т.е. после сделки новый хозяин квартиры должен платить ренту и ухаживать за бывшим владельцем.
Как проверить
1. Данные о договоре ренты указывают в выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру.

Сведения о зарегистрированных правах запрашивают через сайт Росреестра
2. Сам договор ренты предоставляет продавец квартиры. В договоре указано, кто может постоянно проживать в квартире. Дополнительно в договоре может быть установлен запрет на продажу квартиры.
Что делать, если квартиру покупают у рентополучателя
Если квартира досталась по договору ренты, от рентополучателя берут письменное согласие. Согласие заверяет нотариус.
После продажи рентополучатель остается проживать в квартире до своей смерти.
Бывает, что владелец квартиры договаривается с рентополучателем. Рентополучатель освобождает квартиру, но взамен его переселяют в другое жилье.

Отбывающие срок в тюрьме

Бывает, что отбывающего наказание человека выписывают из квартиры. После освобождения из тюрьмы жилец может вернуться жить в квартиру и восстановить регистрацию.
Как проверить
Осужденных жильцов проверяют по архивной выписке из домовой книги. В выписке указывают место отбытия, например: выбыл в колонию.
Выписку предоставляет собственник квартиры. Риелтор может получить выписку по доверенности.
Что делать, если в квартире прописан осужденный
Для продажи квартиры не нужно согласие отбывающих наказание. Однако осужденного нельзя лишить права проживания в квартире. Суд может выписать заключенного только на время отбывания наказания.
Осужденного выписывают навсегда только по его желанию. Если договориться не удалось, покупателю придется делить квартиру с чужим человеком.
Если в квартире есть жильцы, которые могут усложнить сделку, но собственник уверен, что они выпишутся, в договоре купли-продажи прописывают ответственность.

Как проверить прописанных жильцов еще до сделки:

Заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. В выписке указывают, по какому документу владелец получил квартиру. Например, по договору о приватизации, купли-продажи, свидетельству на наследство.
Попросить владельца квартиры предоставить справку по форме № 9. Если в квартире зарегистрированы дети, бывшие супруги и другие люди, которых нельзя выписать, предупреждаем продавца о снижении стоимости жилья.
Запрашиваем архивную выписку из домовой книги. По архивной выписке видно, кто учавствовал в приватизации или отбывает срок в тюрьме. Такие жильцы могут вернуться жить в квартиру в любой момент.