А если не достроят: стоит ли сейчас покупать квартиру?

После первого шока на рынке недвижимости приходит определенность — частичная и совсем небольшая, но всё же. Обычные ставки по ипотеке немного упали с вершин, правительство решилось продолжать льготное кредитование, а значит, новостройки вновь становятся привлекательными?



Да и к тому же жизнь продолжается: люди разводятся, женятся, разъезжаются, и всем нужно где-то жить и в чем-то хранить сбережения. Мы попросили основательницу и директора агентства «SMART Недвижимость» Анастасию Поддубную объяснить, стоит ли сейчас покупать квартиру и какие есть нюансы.

Стоит ли сейчас присматриваться к покупке новостройки?

Покупка недвижимости позволяет сохранить сбережения в условиях растущей инфляции (по данным Центробанка России, в марте она составила 16,7% в годовом выражении. — Прим. ред.). Да, экономические кризисы отражаются и на жилье, однако его стоимость всегда отыгрывает ростом после падения.
Покупая квартиру в новостройке, вы приобретаете более современное жилье, которое обладает всем необходимым для жизни: от закрытой территории до лобби на первом этаже, не говоря уже о детских площадках. Это то, чем не может похвастаться вторичное жилье со старыми коммуникациями. Поэтому покупка квартиры в новом доме — более перспективное вложение средств. В этом случае объект, как правило, увеличивается в цене к моменту ввода в эксплуатацию.

Если решусь брать новостройку, на какой стадии лучше выбрать?

После введения эскроу-счетов покупка строящейся недвижимости стала максимально безопасна. В рамках договора долевого участия (ДДУ) строительства деньги за жилье хранятся до его ввода в эксплуатацию. Застройщик не пользуется этими деньгами, а работает за счет средств банка в рамках проектного финансирования.
Если объект не будет достроен, деньги покупателю вернут в полном объеме, поэтому нет разницы — брать на начальной стадии или уже ближе к окончанию. Здесь стоит учитывать только финансовую сторону. Конечно, на этапе котлована цена жилья будет ниже, чем на стадии отделки, так что есть возможность купить более выгодный вариант на старте продаж.
Однако есть ситуации, когда при строительстве второй, третьей очереди жилого комплекса стоимость при запуске такая же, как и цена предыдущей очереди с более высокой степенью готовности. В этом случае лучше выбрать вариант жилья, которое уже достраивается.

Может ли застройщик единолично пересмотреть цену квартиры после заключения контракта?

Стоимость объекта по договору участия в долевом строительстве является существенным условием. Она не может быть пересмотрена в одностороннем порядке застройщиком — только по соглашению сторон.
Изменения в цене могут произойти, только если после строительства комплекса фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной и той, которая указана в договоре. Как правило, это закреплено в ДДУ с указанием порядка перерасчета.
И даже если материалы для возведения дома подорожали, застройщик не может изменить условия по цене в рамках уже заключенных договоров.

Как понять, что застройщик может не достроить объект?

Есть ли общедоступные признаки? После эскроу-реформы застройщик перед началом возведения дома получает кредит от банка — это называется проектным финансированием. У нас практически нет проектов, которые компании строят на свои средства. Банк пристально отслеживает расходование компанией кредитных денег, да и проектное финансирование застройщик может направлять только на возведение недвижимости. При такой прозрачной схеме не достроить комплекс возможно только в случае серьезных просчетов или недобросовестности самой компании.
Строительный рынок в Екатеринбурге очень упорядочен, в нем уже не осталось случайных компаний. Те, кто сейчас работает, — очень крупные игроки. Даже если мы видим, что кто-то из застройщиков запаздывает с темпами, они стараются закончить либо в срок, либо с минимальной задержкой. В 2021 году одна из фирм задержала пару проектов на три-четыре месяца, но в этом случае предусмотрена ответственность для компании в виде неустойки за срыв сроков.
Я надеюсь, что при существовании текущего механизма финансирования и контроля недострои станут большой редкостью.

Есть ли список надежных и ненадежных застройщиков?

У нас есть саморегулируемые организации, которые, безусловно, контролируют деятельность своих членов — строительных компаний. Есть портал «Единый ресурс застройщиков», в рамках которого есть рейтинг фирм по качеству жилья и объему строительства.
Как такового отдельного списка, где написано, какой застройщик надежный, а какой ненадежный, нет. Однако стоит заметить, что в Екатеринбурге не так много компаний, как, например, в той же Москве. Перед тем как выдать разрешение на возведение жилого комплекса, проверяются все проектные документы, заключения экспертизы, документы на земельный участок, поэтому разрешение будет выдано только при полном соблюдении всех норм.
Более того, перед тем как банк выдает кредит на объект в рамках проектного финансирования, он полностью проверяет состоятельность кредитора. Если в Екатеринбурге строится проект, значит компания прошла все необходимые процедуры, и вы можете спокойно покупать квартиру в этом комплексе.

Где надежнее следить за ходом строительства моего дома?

У многих застройщиков на сайтах размещены веб-камеры, и вы в режиме онлайн можете смотреть, как возводится ваш дом. На сайте Наш.дом.рф также размещается информация с фотоотчетами о темпах строительства. А еще можно прогуляться к площадке и посмотреть всё своими глазами.

Могу ли я вернуть уплаченные деньги, если застройщик срывает сроки?

А если это ипотека? Если застройщик нарушил сроки по передаче жилья участнику долевого строительства более чем на два месяца, у человека появляется право расторгнуть договор в одностороннем порядке (об этом говорится в п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214. — Прим. ред.). В этом случае несостоявшийся новосел должен отправить компании письмо-уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора заказным письмом с описью вложения.
Деньги застройщик возвращает в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора (это регламентируется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214). Общая сумма считается по формуле: цена договора + проценты за пользование средствами (со дня их внесения до дня возврата) в размере 1/300 ставки (она считается на день возврата). Если дольщиком является физическое лицо, то проценты считаются в двойном размере. При расторжении договора с ипотечными деньгами обязательства перед банком сохраняются до момента погашения задолженности по кредиту.