Стоит ли покупать залоговые квартиры?

Не все справляются с ипотекой, поэтому на рынке всё больше появляется кредитных квартир, хозяева которых хотят закрыть обязательства перед банком. Когда приобретение такой недвижимости выгодно?



Не секрет, что некоторые россияне по разным причинам не могут обслуживать те жилищные кредиты, которые брали несколько лет назад. А если заёмщик свою ипотеку не гасит, то банк заложенную квартиру вправе продать. Поэтому залоговые квартиры выставляются на продажу, а вырученные деньги поступают в кредитующую организацию. В условиях, когда заявляемые цены на продаваемые из-под залога квартиры примерно на 10–15% ниже рыночных, находится немало предприимчивых людей, которые готовы вложиться в такую покупку. Иногда это может быть действительно прибыльным, а иногда неочевидные затраты могут перечеркнуть любую выгоду. Для того чтобы оценить, стоит ли ввязываться в историю с покупкой залоговой квартиры, необязательно быть профессионалом рынка недвижимости, достаточно обратить внимание на несколько принципиальных моментов.

Сколько стоит залоговое жильё

Как правило, первое, что оценивает потенциальный покупатель квартиры, которая находится в залоге у банка, — это цена её продажи. Но, оказывается, данная величина может зависеть не только от суммы невыплаченного долга, но и от того, кто и на каком этапе задолженности пытается реализовать квартиру.

Почти купля-продажа

Бывает, что должник по кредиту понимает, что дальше платить уже не сможет, поэтому он сам ищет покупателя на ту квартиру, которая находится у банка в залоге. Как правило, при таких сделках продавец пытается выручить не только сумму, которая позволит ему покрыть свой долг, но и ещё получить кое-что сверху критичной для него суммы, поэтому заявляемая цена такой квартиры ненамного ниже рыночной.
— Сейчас редко случается, когда ипотечный заёмщик через несколько лет оплаты просто передумал жить с кредитом, — рассказывает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Общая ситуация другая — платить становится невозможно по объективным причинам, а это значит, что если быстро не рассчитаться по кредиту через самостоятельную продажу, то дальше реализацией квартиры займётся банк. И делать это он будет на своих ценовых условиях.
Те, кто вовремя осознает, что ипотеку он больше не тянет, выставляют объявление о продаже с ценой ниже рыночной на 5–10%. И дальше, заручившись согласием кредитора, просто проводят перемену лиц в обязательстве. Нередко это происходит с выдачей ипотечного кредита покупателю в этом же банке.
Как правило, сами банки-кредиторы не препятствуют такой сделке, но настаивают, чтобы она проводилась под полным контролем банковских специалистов.
Плюсы для продавца недвижимости — получение максимально возможной цены.Плюсы для покупателя недвижимости — покупка квартиры за цену ниже рынка при относительной прозрачности сделки.Плюсы для банка — отсутствие дефолта по кредиту.Минус для всех один — придётся оформить несколько больший объём документов, чем при обычной сделке купли-продажи.

Аукцион

Как показывает банковская статистика, к сожалению, большинство просрочников до последнего не хотят осознавать, что они платить не в состоянии, поэтому банк через суд получает право реализации заложенного имущества. А дальше квартира просто выставляется на торги через электронные площадки. Это могут быть как ЦИАН или «Авито», так и специализированные ресурсы, например на портале проблемных активов или на всероссийском сайте торгов.
— Покупка недвижимости с торгов — дело весьма не простое, — считает старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Во-первых, существует риск, что бывший владелец сможет оспорить судебное решение. А во-вторых, в большинстве случаев участники торгов не могут заранее осмотреть приобретаемый объект. Правда, те, кто профессионально занимается покупками с торгов, умудряются приобретать недвижимость на 15, а то и 20% ниже рынка, и это для них главное.
Минусы для продавца недвижимости — цена продажи будет низкой.Минусы для покупателя недвижимости — юридические риски и отсутствие просмотра объекта до его покупки.Минусы для банка — дефолт по кредиту закрывается не так быстро.Очевидные плюсы есть только для покупателя — это цена недвижимости, которая ниже рынка на 15–20%.

«Витрина» банка

Продажа через так называемую банковскую витрину — это процедура, похожая на реализацию долговой недвижимости через аукцион. С тем отличием, что объявления об объектах банк размещает на своём собственном специализированном портале. Как отмечают специалисты, тут иногда появляются объекты с дисконтом в 30–40% от их рыночной цены. Но, конечно же, без подвохов не обойтись.
— Как правило, те предложения, что выставлены в «витринах», — это не самые ликвидные объекты с точки зрения их состояния. Но, в отличие от аукционных лотов, обычно банк допускает возможность осмотра. Поэтому некоторые профессионалы приобретают такие квартиры, понимая, что при небольших вложениях в «косметические процедуры» эти квартиры вполне можно перепродать с выгодой, — рассказала риелтор Галина Смирнова.
Минусы для продавцов недвижимости и для банков тут точно такие же, как и при реализации через аукцион, а вот для покупателя главный минус — не совсем понятная ликвидность, но неоспоримый плюс — это низкая цена объекта и возможность выбора.

Как приобрести и не пожалеть

Прежде чем озаботиться приобретением залоговой квартиры, следует понимать, что для банков, которые являются залогодержателями ипотечных квартир, в приоритете как можно быстрее реализовать нецелевой актив с меньшими потерями и вернуть деньги в свой оборот.
Поэтому сейчас может быть выгодным приобретать жильё из-под залога по кредитам, которые выдавались, например, в конце 2019 года, когда цены на недвижимость были значительно ниже. Однако надо иметь в виду не только возможную материальную выгоду, но и подводные камни такого жилья.
Во-первых: некоторые банки пытаются сэкономить на налогах и поэтому до реализации оформляют квартиру не на баланс кредитной организации, а на некую стороннюю фирму. Покупка недвижимости у такой фирмы имеет юридические риски, связанные с оспариванием размера долга бывшим собственником, а также с возможными налоговыми неплатежами. Самое неприятное, что налоговики свои претензии могут предъявить в течениё трёх лет после оформления квартиры в вашу собственность.
Во-вторых: как правило, банки не утруждают себя процессом физического освобождения продаваемой ими залоговой квартиры от прежних жильцов. А это значит, что новому собственнику, возможно, придётся решать этот вопрос самостоятельно, для чего потребуется: подавать судебные иски, привлекать приставов, быть готовым к походам в полицию и, возможно, в органы опеки.
В-третьих: после физического освобождения квартиры велика вероятность, что понадобится её ремонт и разбирательство с коммунальщиками по поводу накопленных долгов (если прежний собственник не платил по кредиту, то, скорее всего, и за коммуналку). При этом если отбиться от долгов прошлых жильцов за потребление воды и электроэнергии теоретически можно через суд, то за капремонт платить всё равно придётся, так как данный платёж закреплён не за собственником, а за квартирой (так установлено частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ).
Очевидно, в условиях неопределённости, пока не ясно, что будет с рынком недвижимости и ценами на жильё, залоговые квартиры могут выглядеть как весьма привлекательный актив. Однако до их приобретения стоит оценить все возможные риски. И уж, конечно, не стоит самим брать кредит на покупку залоговой квартиры, так как может случиться, что рынок пойдёт вниз до того, как вы получите прибыль.