Дарственная: как передать права собственности на недвижимость и какие риски существуют
Договор дарения — простой и удобный способ передать квартиру или иную недвижимость во владение другому человеку. В 2025 году дарственная на квартиру оформляется по новым правилам. Как правильно заключить договор дарения недвижимости, какие нюансы существуют при оформлении таких сделок и как уберечь себя от судебных споров — в материале «Газеты.Ru».
Что такое договор дарения
Договор дарения, или как его называют в обиходе «дарственная», — это удобный способ передачи имущества. Суть договора в том, что даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому квартиру, дачу или другую недвижимость в собственность. Ключевое слово здесь — безвозмездность. Это означает, что даритель не получает взамен никаких денег, услуг, обязательств или иной выгоды.
Требования к дарителю
Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным. Это означает способность понимать значение своих действий и руководить ими.
Даритель должен быть собственником квартиры.
Если квартира находится в совместной собственности, необходимо получить согласие всех сособственников на дарение.
Требования к одаряемому
Одаряемый может быть как физическим, так и юридическим лицом.
Он должен выразить согласие на принятие дара.
Одаряемый может быть несовершеннолетним, например, когда дарственная оформляется на внука или правнука.
Как оформить договор дарения в 2025 году
Если в прошлом году договор дарения можно было оформить в простой письменной форме, то с января 2025 года условия изменились. 13 января 2025 года вступили в действие поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, рассказал «Газете.Ru» основатель юридической фирмы LexFirm Александр Воротилин.
Ранее подарить квартиру можно было, составив договор в простой письменной форме и зарегистрировав переход прав в едином государственном реестре недвижимости. Теперь, для того чтобы подарить квартиру, нужно обратиться к нотариусу того региона, в котором находится недвижимость. — Александр Воротилин, основатель юридической фирмы LexFirm
Юрист рекомендует предварительно записаться на прием к нотариусу и договориться о дате и времени сделки.
Документы для оформления договора дарения
Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и др.
Документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого (паспорта).
СНИЛС дарителя и одаряемого.
Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных в квартире лицах.
В случае если квартира куплена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга на ее отчуждение.
Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства.
Если квартиру планируется подарить близкому родственнику, требуется предоставить документ, подтверждающий родство (например, свидетельство о рождении).
«Как правило, нотариусы просят направить документы заранее, чтобы подготовить проект договора к дате сделки», — обратил внимание Александр Воротилин.
4000 рублей составляет госпошлина за оформление сделки, если недвижимость стоит менее 20 млн рублей
Если недвижимость оценивается в сумму больше 20 млн рублей, пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей.
Prostock-studio/Shutterstock/FOTODOM
«Помимо госпошлины, необходимо будет заплатить нотариусу за удостоверение сделки. Стоимость нотариального удостоверения указана в ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей», — обратил внимание юрист.
Важно!
Также взимается региональный тариф — стоимость услуг нотариуса по правовому анализу документов, консультированию, изготовлению документов и их копий и др., которая фиксируется региональной нотариальной палатой. Тариф зависит от региона, в котором совершается сделка. Например, в Москве это 9 тыс. рублей.
После совершения необходимых действий нотариус направит информацию в регистрирующий орган — Росреестр, после чего переход прав будет зарегистрирован и одаряемый станет полноправным собственником квартиры. Регистрация перехода права собственности в таком случае осуществляется в течение одного рабочего дня.Александр Воротилиноснователь юридической фирмы LexFirm
В каких случаях дарить недвижимость запрещается
Согласно статье 575 ГК РФ, не могут дарить недвижимость:
дети до 14 лет,
недееспособные граждане или их представители.
Кроме того:
граждане, проходящие лечение в учреждении соцзащиты не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений;
в роли одариваемых не могут выступать госслужащие в связи с их должностью или исполнением обязанностей;
коммерческие организации не могут передавать друг другу недвижимость с помощью договора дарения.
Важные нюансы оформления договора дарения на квартиру
Дарение недвижимости, хоть и выглядит привлекательным способом передачи имущества, сопряжено с определенными рисками как для дарителя, так и для одаряемого. Важно тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем принимать решение. Адвокат Ирина Зуй дала несколько рекомендаций, чтобы снизить риски сделки:
Будьте осторожны с доверенностями
«Очень не рекомендую подписывать договор дарения по доверенности. Здесь особенно велики риски для одаряемого: ему важно проследить, чтобы договор подписывался дарителем лично», — рассказала адвокат.
Если договор дарения недвижимости подписывается по доверенности, он теоретически может быть оспорен, поскольку доверенность могла быть отозвана на момент заключения договора, а одаряемый мог об этом не знать.
Доверенность может по тем или иным причинам быть недействительной. Например, если у дарителя были проблемы с пороком воли: он не отдавал себе отчет в характере совершаемых им действий в силу заболевания либо находился под воздействием алкоголя, сильнодействующих наркотических препаратов. Поэтому подписывать договор однозначно лучше лично.Ирина Зуйадвокат
Пригласите психиатра
Если есть сомнения в психическом и психологическом состоянии дарителя, важно, чтобы в день оформления сделки он прошел обследование у психиатра.
«Это не то же самое, что справка из психоневрологического диспансера. Справка говорит лишь о том, что человек, в данном случае даритель, не состоит у них на учете. Но она не гарантирует его психическое здоровье. Человек мог никогда не обращаться к врачу, но при этом страдать какими-либо психическими расстройствами», — рассказала Ирина Зуй.
Такое освидетельствование особенно важно, если даритель — пожилой человек либо теоретически может страдать какими-либо физическими заболеваниями, например, вялотекущей шизофренией.
Адвокат обратила внимание, что в законе эта норма не прописана. Однако одаряемый должен сам озаботиться вызовом психиатра для освидетельствования в день сделки.
Крайне важно, чтобы даритель прошел освидетельствование у психиатра именно в день сделки. Весь смысл такого освидетельствования заключается в том, чтобы показать: человек может страдать какими-то психическими заболеваниями, но именно в момент совершения сделки он понимает, что делает и отдает себе отчет в характере своих действий. — Ирина Зуй, адвокат
В качестве примера адвокат привела судебный процесс, который она вела в течение целого года.
«Покойный человек незадолго до своей смерти подписал договор дарения в пользу моей доверительницы. Договор касался квартиры. Моя доверительница была родственницей этого человека, ухаживала за ним перед смертью достаточно длительное время», — рассказала Ирина Зуй.
Помимо этой родственницы, у дарителя была и родная дочь, которая видела его всего два раза в жизни. Отец и дочь не общались, а когда он умер, она обратилась с исковым заявлением к женщине, которой была подарена квартира отца. В основе искового заявления лежал факт, что покойный даритель страдал вялотекущей шизофренией с 1970-х и очень давно состоял на учете в психоневрологическом диспансере.
«Даритель действительно состоял на учете: у него была эпилепсия. А в 70-е годы эпилептикам нередко ставили дополнительный диагноз: вялотекущая шизофрения. Суд назначил судебную экспертизу, и та дала ответ, что даритель в момент подписания договора дарения мог не отдавать себе отчета в характере своих действий. К огромному сожалению моей доверительницы, суд признал договор дарения недействительным», — пояснила адвокат.
При этом, обратила внимание Ирина Зуй, если бы в день подписания договора дарения даритель прошел освидетельствование у психиатра, то, несмотря на его диагноз в медицинской карте, сделка дарения точно не была бы признана судом недействительной.
Проверяйте документы
Новое законодательное требование заключать договор дарения у нотариуса — серьезный шаг в борьбе с мошенниками. Раньше при оформлении дарственной на квартиру в простой письменной форме люди нередко становились жертвами мошенников. В практике Ирины Зуй был случай, когда договор дарения квартиры оформила аферистка, завладевшая паспортом собственницы.
«При заключении договора дарения обязательно тщательно проверяйте документы и сверяйте их с фактическим внешним видом человека», — рекомендовала она.
Как отменить договор дарения
Отмена договора дарения регулируется статьей 578 ГК РФ. По закону вернуть подаренное можно в судебном порядке в ряде случаев:
Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, либо умышленно причинил телесные повреждения.
Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, наследники погибшего имеют право требовать в суде отмены дарения.
Одаряемый так плохо обращается с подарком, что возникает риск его безвозвратной утраты.
Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо передали имущество в дар за полгода до получения статуса банкрота.
Если даритель пережил одаряемого.
Согласно статье 181 ГК РФ, оспорить дарственную в судебном порядке можно в течение 1-3 лет в зависимости от обстоятельств сделки.
Дарственная или завещание: что лучше?
При определении дальнейшей судьбы своей недвижимости у собственника может возникнуть вопрос: что выбрать — дарственную или завещание. У каждого варианта передачи собственности существуют свои плюсы и минусы.
Выбирайте дарственную, если:
Вы хотите безвозмездно передать имущество, но при этом вам важно, чтобы одаряемый сразу же получил право собственности на него.
Вам необходимо оперативно решить вопросы с наследством.
Вы хотите минимизировать налоги.
Минусы дарственной:
в случае если даритель передает квартиру не близкому родственнику (к близким родственником относятся супруги, дети, внуки, родители, братья и сестры, дедушки и бабушки), одаряемому придется заплатить налог: 13% или 15% в зависимости от стоимости недвижимости;
В некоторых случаях дарственную можно оспорить.
Выбирайте завещание, если:
Вы хотите передать имущество наследникам, но при этом желаете сохранить контроль над недвижимостью до своей смерти.
Вы не уверены, как именно хотите распределить имущество между наследниками. Дарственную нельзя отозвать просто так, а вот завещание можно изменять неоднократно.
Вы хотите избежать лишнего внимания в вопросе передачи прав собственности: завещание можно оформить без участия наследника.
Минусы завещания:
этот документ могут оспорить родственники;
квартира может перейти в собственность наследника не полностью, если в ней обязательные доли будут иметь недееспособные родственники бывшего владельца;
квартира может достаться наследнику вместе с коммунальными долгами.