Как его рассчитать и в каких случаях можно не платить. Налог с продажи квартиры
Разбираемся, как рассчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2026 году
Нина Зотина/РИА Новости
Ключи переданы, деньги получены, сделка зарегистрирована — кажется, на этом историю с продажей квартиры можно закончить. Однако продавцу, который владел жильем недолго, еще предстоит разобраться с налоговой: подать декларацию и, возможно, заплатить НДФЛ. При этом налог начисляют не обязательно на всю стоимость жилья: доход разрешается уменьшить на расходы или имущественный вычет. Как рассчитать налог с продажи квартиры, какие правила действуют в 2026 году и кто может ничего не платить — в материале «Газеты.Ru».
Необходимость заплатить НДФЛ возникает, если собственник продает недвижимость до окончания минимального срока владения. Однако рассчитывать налог непосредственно со стоимости квартиры в договоре неправильно. Сначала определяют учитываемый доход, затем уменьшают его на разрешенные расходы или вычет и только после этого применяют соответствующую ставку.
Доходы российских налоговых резидентов от продажи недвижимости в 2026 году облагаются по двухступенчатой шкале. Пока налоговая база укладывается в 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%. Все, что выходит за пределы этого порога, облагается по ставке 15%.
Допустим, после применения вычета или учета расходов налоговая база составила 3,7 млн рублей. С первых 2,4 млн рублей продавцу потребуется перечислить 312 тыс. рублей. Оставшиеся 1,3 млн облагаются по ставке 15%, что дает еще 195 тыс. рублей. Общая сумма НДФЛ достигнет 507 тыс. рублей.
При определении ставки налоговая рассматривает не только доход от конкретной сделки. Он может суммироваться с другими налоговыми базами, для которых предусмотрена такая же шкала, в том числе с процентами по банковским вкладам и дивидендами.
Сроки подачи декларации и перечисления НДФЛ зависят от даты регистрации перехода права собственности. По сделкам, оформленным в 2025 году, представить 3-НДФЛ следовало до 30 апреля 2026-го, а внести налог — до 15 июля. Если новый владелец зарегистрировал право на квартиру в 2026 году, продавцу предстоит отчитаться до 30 апреля 2027-го и заплатить НДФЛ не позднее 15 июля 2027 года.
Morkovka1979/Shutterstock/FOTODOM
Для этого сопоставляют стоимость, зафиксированную в договоре, и кадастровую оценку объекта на 1 января года, когда зарегистрирован переход права собственности, скорректированную на специальный коэффициент. В расчет принимают более высокий показатель.
Базовое значение коэффициента составляет 0,7, но субъектам России разрешено устанавливать собственную величину в диапазоне от нуля до единицы. Поэтому до подписания договора продавцу стоит выяснить, какое правило действует в регионе, где он проживает или состоит на налоговом учете.
Предположим, цена квартиры в договоре равна 5,4 млн рублей, а кадастровая стоимость — 8,2 млн. При коэффициенте 0,7 расчетный доход по кадастру составит: 8,2 млн × 0,7 = 5,74 млн рублей.
Полученная величина выше договорной цены, поэтому для целей НДФЛ доход будет равен 5,74 млн рублей. Указывать в договоре искусственно заниженную стоимость бессмысленно: налоговая все равно сопоставит ее с кадастровой оценкой.
После определения дохода собственник может выбрать один из двух способов его уменьшения:
1) учесть подтвержденные расходы на приобретение квартиры;
2) воспользоваться имущественным вычетом в размере до 1 млн рублей.
Объединить эти два способа применительно к одной проданной квартире нельзя.
Например, собственник приобрел жилье за 6,7 млн рублей, а позднее продал его за 8,3 млн. Кадастровая стоимость с учетом коэффициента составляет 7,7 млн рублей, поэтому налоговая будет исходить из договорной цены.
Если сохранились документы о покупке, база составит:
8,3 млн − 6,7 млн = 1,6 млн рублей.
При отсутствии других учитываемых доходов НДФЛ будет равен:
1,6 млн × 13% = 208 тыс. рублей.
Без подтверждающих документов продавцу останется применить вычет в 1 млн рублей. Тогда база достигнет 7,3 млн рублей, а налог составит:
312 тыс. + (7,3 млн − 2,4 млн) × 15% = 1 млн 47 тыс. рублей.
Поэтому договоры, расписки, банковские выписки и платежные поручения лучше хранить даже после завершения сделки и регистрации права собственности.
Под ним понимается установленный законом период, в течение которого недвижимость без перерыва должна находиться в собственности одного и того же налогоплательщика. Поправка носит уточняющий характер и была принята, чтобы исключить неоднозначное толкование нормы.
Теперь в Налоговом кодексе прямо указано, что срок владения должен быть непрерывным. Если человек продал квартиру, а позднее снова приобрел этот же объект, предыдущие годы в новый срок не засчитываются. Отсчет начинается заново с момента возникновения права собственности.
В 2026 году расширилась и льгота для семей с детьми, улучшающих жилищные условия. Теперь она распространяется на семьи с детьми, признанными судом недееспособными, независимо от их возраста.
При проверке условия о наличии двух детей разрешено учитывать ребенка, который родился после продажи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года. Например, если семья с одним ребенком продала жилье осенью 2026 года, а второй ребенок появился до 30 апреля 2027-го, родители могут воспользоваться освобождением при выполнении остальных требований.
Изменилось и условие о другой недвижимости. Льгота не предоставляется, если семье принадлежит более 50% иного жилого помещения, которое превосходит приобретенное жилье по площади или кадастровой стоимости.
Еще одно нововведение касается лиц, признанных иностранными агентами. С 2026 года полученные ими доходы, в том числе от продажи имущества, облагаются НДФЛ по ставке 30%. Иностранным агентам также не предоставляются налоговые вычеты и освобождение, связанное с минимальным сроком владения.
Не имеет значения, есть ли этот статус на момент продажи или уже снят: достаточно чтобы он был зафиксирован хотя бы один день. То есть, статус иноагента автоматически лишает права на получение льготы, связанной со сроком владения при продаже жилья.
Вадим Заськодекан Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета
При этом иностранных агентов не следует путать с налоговыми нерезидентами. Налоговым нерезидентом, как правило, признается человек, находившийся в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство само по себе налоговый статус не определяет.
Если обычный нерезидент продает недвижимость до окончания минимального срока владения, доход облагается по ставке 30%. Имущественный вычет и уменьшение дохода на расходы по приобретению ему, как правило, недоступны. Однако с 2019 года освобождение по минимальному сроку владения распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов.
Кроме того, в апреле 2026 года Конституционный суд уточнил правила расчета срока для жилья, полученного взамен принудительно изъятого. При последующей продаже новой квартиры следует учитывать и время, в течение которого человек владел прежним объектом. Правило касается не только переселения по московской программе реновации, но и других случаев, когда жилье изымается помимо воли собственника.
Для некоторых объектов этот интервал короче: собственнику достаточно владеть недвижимостью непрерывно в течение трех лет.
Например, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ.
Игорь Балыниндоцент Финансового университета при правительстве РФ
shisu_ka/Shutterstock/FOTODOM
Такой же срок действует после приватизации и при передаче объекта плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. В эту категорию также входит единственное жилье собственника и недвижимость, поступившая от личного фонда при соблюдении предусмотренных законом условий.
Момент, с которого начинается отсчет, зависит от истории приобретения объекта. При обычной покупке ориентируются на дату внесения записи о праве собственности в ЕГРН. Для наследственной квартиры отправной точкой становится день смерти наследодателя, а не дата получения свидетельства или регистрации имущества.
Участники долевого строительства считают срок с момента, когда полностью рассчитались по основному договору. Если после сдачи дома пришлось доплатить за дополнительные квадратные метры, более поздний платеж не переносит начало отсчета.
Чтобы воспользоваться трехлетним сроком для единственного жилья, необходимо проверить недвижимость, принадлежащую обоим супругам. В расчет попадает и совместная собственность. Наличие даже небольшой доли в другом жилом помещении способно изменить статус продаваемой квартиры и увеличить необходимый период владения до пяти лет.
При этом новое жилье, купленное продавцом или его супругом незадолго до сделки, не всегда лишает квартиру статуса единственной. Если приобретение состоялось в пределах 90 календарных дней перед регистрацией перехода права на прежний объект, оно не препятствует применению трехлетнего срока.
Отдельное освобождение предусмотрено для семей, воспитывающих двух и более детей. Продолжительность владения проданной квартирой в этом случае не играет решающей роли, но семья должна подтвердить, что сделка действительно привела к улучшению жилищных условий.
Новую квартиру, комнату или дом нужно приобрести до окончания года продажи прежней недвижимости либо не позднее 30 апреля следующего года. Если жилье покупается по договору долевого участия, к этому же сроку требуется полностью рассчитаться с застройщиком.
Приобретенный объект должен превосходить проданный хотя бы по одному из двух параметров — общей площади или кадастровой стоимости. При этом кадастровая оценка отчуждаемого жилья не может быть выше 50 млн рублей.
Проверяется и наличие другой недвижимости. Льгота не действует, если членам семьи в совокупности принадлежит более половины другого жилого объекта, который дороже по кадастру или просторнее купленного взамен жилья.
Правом на освобождение можно воспользоваться и тогда, когда собственником продаваемой квартиры либо доли является несовершеннолетний ребенок. Если вместе с жилым домом отчуждается участок под ним, доход от продажи земли также может не облагаться НДФЛ.
Еще одна возможность обойтись без налога связана с размером учитываемого дохода. Когда поступления от продажи жилой недвижимости за календарный год не превышают 1 млн рублей, их перекрывает имущественный вычет. В такой ситуации обычно не возникает обязанности ни платить НДФЛ, ни представлять декларацию.
Однако ориентироваться только на сумму в договоре нельзя. Допустим, квартира продана за 950 тыс. рублей, но ее кадастровая стоимость после применения регионального коэффициента равна 1,8 млн рублей. Налоговая признает доходом вторую сумму, поэтому автоматического освобождения от декларирования не будет.
Нулевая прибыль также позволяет свести налог к нулю. Например, если собственник приобрел квартиру за 6,2 млн рублей и реализовал ее за такую же цену, подтвержденные затраты полностью перекроют доход. Но при продаже до окончания минимального срока декларация все равно понадобится, если учитываемая сумма сделки превышает 1 млн рублей.
Расходы необходимо подтвердить документами. Для этого подойдут:
* договор приобретения недвижимости;
* расписка прежнего собственника;
* банковская выписка;
* платежное поручение;
* кассовые и другие платежные документы.
Если доказать первоначальные расходы невозможно, применяется имущественный вычет до 1 млн рублей. Это не сумма, которую государство возвращает продавцу, а величина, на которую уменьшается доход перед расчетом НДФЛ.
Лимит распространяется на все проданные за календарный год квартиры, комнаты, жилые дома, земельные участки и доли в них. Получить по 1 млн рублей на каждый объект нельзя.
При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, вычет обычно распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Для совместной собственности его можно разделить по договоренности.
Доход от реализации подаренной или унаследованной квартиры в некоторых случаях разрешается уменьшить на расходы дарителя либо наследодателя. Для этого необходимо подтвердить, сколько прежний собственник заплатил за объект. Эти расходы не должны быть ранее учтены при налогообложении.
mapo_japan/Shutterstock/FOTODOM
Если недвижимость подарил человек, который не относится к близким родственникам, и получатель уплатил НДФЛ с подарка, при дальнейшей продаже можно учесть стоимость, с которой рассчитывался налог при дарении.
Покупая другое жилье в том же календарном году, продавец может заявить неиспользованный имущественный вычет приобретателя. Он не освобождает от налога с продажи автоматически, но способен уменьшить итоговую сумму по декларации. Возможность зависит от других доходов и от того, применял ли гражданин такой вычет раньше.
Перед заключением сделки также стоит проверить кадастровую стоимость квартиры. Если она заметно выше рыночной, собственник вправе оспорить оценку. В противном случае НДФЛ могут рассчитать исходя не из реальной цены продажи, а из кадастровой стоимости с учетом регионального коэффициента.
Для подтверждения расчета могут потребоваться:
* договор купли-продажи квартиры;
* выписка из ЕГРН;
* документы о получении денег от покупателя;
* прежний договор приобретения объекта;
* банковские выписки, расписки и платежные поручения;
* документы, подтверждающие право на освобождение или льготу.
Если квартира продана в 2026 году, подать декларацию необходимо до 30 апреля 2027-го, а перечислить НДФЛ — до 15 июля 2027 года.
Налог поступает на единый налоговый счет. Заплатить его можно через личный кабинет ФНС, банковское приложение или по сформированным платежным реквизитам.
Скрыть продажу квартиры от налоговой практически невозможно. После регистрации сделки Росреестр автоматически передает сведения о новом собственнике в ФНС. Если прежний владелец должен был подать 3-НДФЛ, но не сделал этого, инспекция может начать проверку без декларации и определить сумму дохода по имеющимся данным.
Общая сумма взыскания ограничена 30% задолженности, но даже при нулевом налоге минимальный штраф может составить 1 тыс. рублей.
Если недоимка появилась из-за ошибочного расчета, занижения налоговой базы или других неправомерных действий, продавцу могут дополнительно начислить 20% от неуплаченного НДФЛ. При умышленном нарушении размер взыскания возрастает до 40%.
На саму задолженность ежедневно начисляются пени. Для физических лиц их рассчитывают за каждый день просрочки по ставке, равной 1/300 ключевой ставки Банка России.
Декан Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета Вадим Засько обратил внимание, что отказ от декларирования сделки не избавит собственника от обязательств, а только увеличит итоговую сумму претензий со стороны ФНС.
Налоговые органы могут применить не только штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, но и дополнительный штраф за непредставление налоговой декларации, который может достигать 30% от расчетной суммы налога.
Вадим Засько — декан Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета
До заключения договора продавцу стоит заранее выяснить, закончился ли необходимый срок владения, сопоставить цену сделки с кадастровой оценкой и собрать документы о покупке квартиры. Отдельного расчета требуют сделки с наследственным жильем, детскими долями, объектами, приобретенными с материнским капиталом, а также случаи изменения налогового резидентства. Такая проверка поможет еще до продажи понять, потребуется ли декларация и какую сумму придется перечислить государству.
Нина Зотина/РИА Новости
Ключи переданы, деньги получены, сделка зарегистрирована — кажется, на этом историю с продажей квартиры можно закончить. Однако продавцу, который владел жильем недолго, еще предстоит разобраться с налоговой: подать декларацию и, возможно, заплатить НДФЛ. При этом налог начисляют не обязательно на всю стоимость жилья: доход разрешается уменьшить на расходы или имущественный вычет. Как рассчитать налог с продажи квартиры, какие правила действуют в 2026 году и кто может ничего не платить — в материале «Газеты.Ru».
Что такое налог с продажи квартиры и когда его нужно платить
В России специального налога с продажи квартиры не существует — речь идет именно о налоге на доходы физических лиц, рассказал «Газете.Ru» доцент Финансового университета при правительстве РФ Игорь Балынин.Необходимость заплатить НДФЛ возникает, если собственник продает недвижимость до окончания минимального срока владения. Однако рассчитывать налог непосредственно со стоимости квартиры в договоре неправильно. Сначала определяют учитываемый доход, затем уменьшают его на разрешенные расходы или вычет и только после этого применяют соответствующую ставку.
Доходы российских налоговых резидентов от продажи недвижимости в 2026 году облагаются по двухступенчатой шкале. Пока налоговая база укладывается в 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%. Все, что выходит за пределы этого порога, облагается по ставке 15%.
Допустим, после применения вычета или учета расходов налоговая база составила 3,7 млн рублей. С первых 2,4 млн рублей продавцу потребуется перечислить 312 тыс. рублей. Оставшиеся 1,3 млн облагаются по ставке 15%, что дает еще 195 тыс. рублей. Общая сумма НДФЛ достигнет 507 тыс. рублей.
При определении ставки налоговая рассматривает не только доход от конкретной сделки. Он может суммироваться с другими налоговыми базами, для которых предусмотрена такая же шкала, в том числе с процентами по банковским вкладам и дивидендами.
Сроки подачи декларации и перечисления НДФЛ зависят от даты регистрации перехода права собственности. По сделкам, оформленным в 2025 году, представить 3-НДФЛ следовало до 30 апреля 2026-го, а внести налог — до 15 июля. Если новый владелец зарегистрировал право на квартиру в 2026 году, продавцу предстоит отчитаться до 30 апреля 2027-го и заплатить НДФЛ не позднее 15 июля 2027 года.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Расчет следует начинать не с цены недвижимости, а с проверки продолжительности владения. После окончания минимального срока доход от сделки не облагается НДФЛ. Если собственник расстался с квартирой раньше, необходимо определить доход, который будет использоваться при начислении налога.Morkovka1979/Shutterstock/FOTODOMДля этого сопоставляют стоимость, зафиксированную в договоре, и кадастровую оценку объекта на 1 января года, когда зарегистрирован переход права собственности, скорректированную на специальный коэффициент. В расчет принимают более высокий показатель.
Базовое значение коэффициента составляет 0,7, но субъектам России разрешено устанавливать собственную величину в диапазоне от нуля до единицы. Поэтому до подписания договора продавцу стоит выяснить, какое правило действует в регионе, где он проживает или состоит на налоговом учете.
Предположим, цена квартиры в договоре равна 5,4 млн рублей, а кадастровая стоимость — 8,2 млн. При коэффициенте 0,7 расчетный доход по кадастру составит: 8,2 млн × 0,7 = 5,74 млн рублей.
Полученная величина выше договорной цены, поэтому для целей НДФЛ доход будет равен 5,74 млн рублей. Указывать в договоре искусственно заниженную стоимость бессмысленно: налоговая все равно сопоставит ее с кадастровой оценкой.
После определения дохода собственник может выбрать один из двух способов его уменьшения:
1) учесть подтвержденные расходы на приобретение квартиры;
2) воспользоваться имущественным вычетом в размере до 1 млн рублей.
Объединить эти два способа применительно к одной проданной квартире нельзя.
Например, собственник приобрел жилье за 6,7 млн рублей, а позднее продал его за 8,3 млн. Кадастровая стоимость с учетом коэффициента составляет 7,7 млн рублей, поэтому налоговая будет исходить из договорной цены.
Если сохранились документы о покупке, база составит:
8,3 млн − 6,7 млн = 1,6 млн рублей.
При отсутствии других учитываемых доходов НДФЛ будет равен:
1,6 млн × 13% = 208 тыс. рублей.
Без подтверждающих документов продавцу останется применить вычет в 1 млн рублей. Тогда база достигнет 7,3 млн рублей, а налог составит:
312 тыс. + (7,3 млн − 2,4 млн) × 15% = 1 млн 47 тыс. рублей.
Поэтому договоры, расписки, банковские выписки и платежные поручения лучше хранить даже после завершения сделки и регистрации права собственности.
Что изменилось при расчете налога на недвижимость в 2026 году
Одно из главных изменений 2026 года — уточнение понятия непрерывного срока владения, пояснил «Газете.Ru» декан Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета Вадим Засько.Под ним понимается установленный законом период, в течение которого недвижимость без перерыва должна находиться в собственности одного и того же налогоплательщика. Поправка носит уточняющий характер и была принята, чтобы исключить неоднозначное толкование нормы.
Теперь в Налоговом кодексе прямо указано, что срок владения должен быть непрерывным. Если человек продал квартиру, а позднее снова приобрел этот же объект, предыдущие годы в новый срок не засчитываются. Отсчет начинается заново с момента возникновения права собственности.
В 2026 году расширилась и льгота для семей с детьми, улучшающих жилищные условия. Теперь она распространяется на семьи с детьми, признанными судом недееспособными, независимо от их возраста.
При проверке условия о наличии двух детей разрешено учитывать ребенка, который родился после продажи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года. Например, если семья с одним ребенком продала жилье осенью 2026 года, а второй ребенок появился до 30 апреля 2027-го, родители могут воспользоваться освобождением при выполнении остальных требований.
Изменилось и условие о другой недвижимости. Льгота не предоставляется, если семье принадлежит более 50% иного жилого помещения, которое превосходит приобретенное жилье по площади или кадастровой стоимости.
Еще одно нововведение касается лиц, признанных иностранными агентами. С 2026 года полученные ими доходы, в том числе от продажи имущества, облагаются НДФЛ по ставке 30%. Иностранным агентам также не предоставляются налоговые вычеты и освобождение, связанное с минимальным сроком владения.
Не имеет значения, есть ли этот статус на момент продажи или уже снят: достаточно чтобы он был зафиксирован хотя бы один день. То есть, статус иноагента автоматически лишает права на получение льготы, связанной со сроком владения при продаже жилья.
Вадим Заськодекан Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета
При этом иностранных агентов не следует путать с налоговыми нерезидентами. Налоговым нерезидентом, как правило, признается человек, находившийся в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство само по себе налоговый статус не определяет.
Если обычный нерезидент продает недвижимость до окончания минимального срока владения, доход облагается по ставке 30%. Имущественный вычет и уменьшение дохода на расходы по приобретению ему, как правило, недоступны. Однако с 2019 года освобождение по минимальному сроку владения распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов.
Кроме того, в апреле 2026 года Конституционный суд уточнил правила расчета срока для жилья, полученного взамен принудительно изъятого. При последующей продаже новой квартиры следует учитывать и время, в течение которого человек владел прежним объектом. Правило касается не только переселения по московской программе реновации, но и других случаев, когда жилье изымается помимо воли собственника.
Как продать квартиру без НДФЛ
Наиболее очевидный способ избежать налога — дождаться, когда закончится предусмотренный Налоговым кодексом период владения. Обычно он равен пяти годам.Для некоторых объектов этот интервал короче: собственнику достаточно владеть недвижимостью непрерывно в течение трех лет.
Например, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ.
Игорь Балыниндоцент Финансового университета при правительстве РФ
shisu_ka/Shutterstock/FOTODOM
Такой же срок действует после приватизации и при передаче объекта плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. В эту категорию также входит единственное жилье собственника и недвижимость, поступившая от личного фонда при соблюдении предусмотренных законом условий.
Момент, с которого начинается отсчет, зависит от истории приобретения объекта. При обычной покупке ориентируются на дату внесения записи о праве собственности в ЕГРН. Для наследственной квартиры отправной точкой становится день смерти наследодателя, а не дата получения свидетельства или регистрации имущества.
Участники долевого строительства считают срок с момента, когда полностью рассчитались по основному договору. Если после сдачи дома пришлось доплатить за дополнительные квадратные метры, более поздний платеж не переносит начало отсчета.
Чтобы воспользоваться трехлетним сроком для единственного жилья, необходимо проверить недвижимость, принадлежащую обоим супругам. В расчет попадает и совместная собственность. Наличие даже небольшой доли в другом жилом помещении способно изменить статус продаваемой квартиры и увеличить необходимый период владения до пяти лет.
При этом новое жилье, купленное продавцом или его супругом незадолго до сделки, не всегда лишает квартиру статуса единственной. Если приобретение состоялось в пределах 90 календарных дней перед регистрацией перехода права на прежний объект, оно не препятствует применению трехлетнего срока.
Отдельное освобождение предусмотрено для семей, воспитывающих двух и более детей. Продолжительность владения проданной квартирой в этом случае не играет решающей роли, но семья должна подтвердить, что сделка действительно привела к улучшению жилищных условий.
Новую квартиру, комнату или дом нужно приобрести до окончания года продажи прежней недвижимости либо не позднее 30 апреля следующего года. Если жилье покупается по договору долевого участия, к этому же сроку требуется полностью рассчитаться с застройщиком.
Приобретенный объект должен превосходить проданный хотя бы по одному из двух параметров — общей площади или кадастровой стоимости. При этом кадастровая оценка отчуждаемого жилья не может быть выше 50 млн рублей.
Проверяется и наличие другой недвижимости. Льгота не действует, если членам семьи в совокупности принадлежит более половины другого жилого объекта, который дороже по кадастру или просторнее купленного взамен жилья.
Правом на освобождение можно воспользоваться и тогда, когда собственником продаваемой квартиры либо доли является несовершеннолетний ребенок. Если вместе с жилым домом отчуждается участок под ним, доход от продажи земли также может не облагаться НДФЛ.
Еще одна возможность обойтись без налога связана с размером учитываемого дохода. Когда поступления от продажи жилой недвижимости за календарный год не превышают 1 млн рублей, их перекрывает имущественный вычет. В такой ситуации обычно не возникает обязанности ни платить НДФЛ, ни представлять декларацию.
Однако ориентироваться только на сумму в договоре нельзя. Допустим, квартира продана за 950 тыс. рублей, но ее кадастровая стоимость после применения регионального коэффициента равна 1,8 млн рублей. Налоговая признает доходом вторую сумму, поэтому автоматического освобождения от декларирования не будет.
Нулевая прибыль также позволяет свести налог к нулю. Например, если собственник приобрел квартиру за 6,2 млн рублей и реализовал ее за такую же цену, подтвержденные затраты полностью перекроют доход. Но при продаже до окончания минимального срока декларация все равно понадобится, если учитываемая сумма сделки превышает 1 млн рублей.
Как сократить налог с продажи недвижимости
Вычет фактических расходов обычно дает продавцу большую экономию, чем фиксированный миллионный лимит. Допустим, жилье приобретено за 6,4 млн рублей, а его последующая цена составила 7,1 млн. При условии, что расчетная стоимость по кадастру не выше договорной, налоговая база будет равна 700 тыс. рублей, а НДФЛ — 91 тыс. рублей.Расходы необходимо подтвердить документами. Для этого подойдут:
* договор приобретения недвижимости;
* расписка прежнего собственника;
* банковская выписка;
* платежное поручение;
* кассовые и другие платежные документы.
Если доказать первоначальные расходы невозможно, применяется имущественный вычет до 1 млн рублей. Это не сумма, которую государство возвращает продавцу, а величина, на которую уменьшается доход перед расчетом НДФЛ.
Лимит распространяется на все проданные за календарный год квартиры, комнаты, жилые дома, земельные участки и доли в них. Получить по 1 млн рублей на каждый объект нельзя.
При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, вычет обычно распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Для совместной собственности его можно разделить по договоренности.
Доход от реализации подаренной или унаследованной квартиры в некоторых случаях разрешается уменьшить на расходы дарителя либо наследодателя. Для этого необходимо подтвердить, сколько прежний собственник заплатил за объект. Эти расходы не должны быть ранее учтены при налогообложении.
mapo_japan/Shutterstock/FOTODOM
Если недвижимость подарил человек, который не относится к близким родственникам, и получатель уплатил НДФЛ с подарка, при дальнейшей продаже можно учесть стоимость, с которой рассчитывался налог при дарении.
Покупая другое жилье в том же календарном году, продавец может заявить неиспользованный имущественный вычет приобретателя. Он не освобождает от налога с продажи автоматически, но способен уменьшить итоговую сумму по декларации. Возможность зависит от других доходов и от того, применял ли гражданин такой вычет раньше.
Перед заключением сделки также стоит проверить кадастровую стоимость квартиры. Если она заметно выше рыночной, собственник вправе оспорить оценку. В противном случае НДФЛ могут рассчитать исходя не из реальной цены продажи, а из кадастровой стоимости с учетом регионального коэффициента.
Как оплатить налог с продажи квартиры
Декларацию 3-НДФЛ можно заполнить и отправить через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в приложении «Налоги ФЛ». Документы также принимают налоговые инспекции по месту учета.Для подтверждения расчета могут потребоваться:
* договор купли-продажи квартиры;
* выписка из ЕГРН;
* документы о получении денег от покупателя;
* прежний договор приобретения объекта;
* банковские выписки, расписки и платежные поручения;
* документы, подтверждающие право на освобождение или льготу.
Если квартира продана в 2026 году, подать декларацию необходимо до 30 апреля 2027-го, а перечислить НДФЛ — до 15 июля 2027 года.
Налог поступает на единый налоговый счет. Заплатить его можно через личный кабинет ФНС, банковское приложение или по сформированным платежным реквизитам.
Скрыть продажу квартиры от налоговой практически невозможно. После регистрации сделки Росреестр автоматически передает сведения о новом собственнике в ФНС. Если прежний владелец должен был подать 3-НДФЛ, но не сделал этого, инспекция может начать проверку без декларации и определить сумму дохода по имеющимся данным.
Чем грозит неуплата налога после продажи квартиры
За каждый полный или начавшийся месяц задержки декларации начисляется штраф — 5% от НДФЛ, который не был перечислен в установленный срок.Общая сумма взыскания ограничена 30% задолженности, но даже при нулевом налоге минимальный штраф может составить 1 тыс. рублей.
Если недоимка появилась из-за ошибочного расчета, занижения налоговой базы или других неправомерных действий, продавцу могут дополнительно начислить 20% от неуплаченного НДФЛ. При умышленном нарушении размер взыскания возрастает до 40%.
На саму задолженность ежедневно начисляются пени. Для физических лиц их рассчитывают за каждый день просрочки по ставке, равной 1/300 ключевой ставки Банка России.
Декан Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета Вадим Засько обратил внимание, что отказ от декларирования сделки не избавит собственника от обязательств, а только увеличит итоговую сумму претензий со стороны ФНС.
Налоговые органы могут применить не только штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, но и дополнительный штраф за непредставление налоговой декларации, который может достигать 30% от расчетной суммы налога.
Вадим Засько — декан Факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета
До заключения договора продавцу стоит заранее выяснить, закончился ли необходимый срок владения, сопоставить цену сделки с кадастровой оценкой и собрать документы о покупке квартиры. Отдельного расчета требуют сделки с наследственным жильем, детскими долями, объектами, приобретенными с материнским капиталом, а также случаи изменения налогового резидентства. Такая проверка поможет еще до продажи понять, потребуется ли декларация и какую сумму придется перечислить государству.
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.
