Как проверить недвижимость на права супругов и детей?

Согласно постановлению премьер-министра России Михаила Мишустина отметки о браке и детях до 14 лет в паспортах теперь ставятся по желанию. Эксперты в области права и рынка недвижимости рассказали, как это повлияет на сделки с жильем и как их следует проверять.

Польза или вред?

По мнению некоторых специалистов, нововведение усложнит работу риэлторов и удлинит процедуру подбора жилья и проверки чистоты сделки. Постановление приведет к изменениям приказов и инструкций по работе Росреестра и налоговых органов.
«Процесс проверки жилья может стать сложнее. Раньше было достаточно помимо выписки из Росреестра запросить копию паспорта продавца со всеми отметками. Это позволяло с большой долей вероятности установить, куплена ли квартира в браке.
Теперь же, вероятно, данный факт придется уточнять дополнительно. Причем сторонние лица не вправе запрашивать сведения о семейном положении, а обязанность собственника предоставлять данную информацию нигде не закреплена», — считает управляющий партнер риэлторской и консалтинговой компании Надежда Коркка.
Многие эксперты считают наоборот, что ничего глобально в сделках с недвижимостью не поменяется.
«С одной стороны, согласно действующему законодательству, недвижимость, приобретенная в период брака, считается совместной собственностью супругов, пусть даже в договоре купли-продажи указан только один из них. С другой стороны, к сожалению, наличие супруга и сегодня проверить сложно. Представьте себе, что недвижимость приобретена 15 лет назад, когда сегодняшний продавец был в браке, потом развелся и поменял паспорт.
В новом паспорте уже не будет отметки о прошлом браке. Следовательно, только со слов продавца мы можем знать, был он в браке в момент покупки квартиры или нет», — рассказал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Никаких гражданско-правовых последствий, по словам других экспертов, отсутствие штампов не несёт и не повлияет на необходимость проверять недвижимость перед сделкой.
«В последние годы браки нередко заключаются за рубежом. В этих случаях отметка в российском паспорте о наличии брака не ставится.
Эта отмена — законодательная констатация правительством уже устоявшейся практики. Отметки, которые сейчас упраздняются, не несли никакой смысловой нагрузки», — считает управляющий партнер компании, оказывающей услуги по оптимизации имущественных налогов, Дмитрий Желнин.

Важные справки

Чтобы обеспечить безопасность и юридическую чистоту сделки с недвижимостью, необходимо запрашивать выписку из ЕГРН непосредственно в дату сделки.
«Это позволит с высокой достоверностью провести так называемую „проверку титула“, или права продавца недвижимости на совершение сделки. Получить такую выписку несложно. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или на портал госуслуг», — посоветовал адвокат, член Адвокатской палаты Московской области Сергей Агапов.
Также понадобится правовая экспертиза документов, которые готовятся для совершения и государственной регистрации сделки с объектом недвижимости. Хоть такую экспертизу и проводит регистрирующий орган, но сторонам сделки стоит быть активными и самим, и с помощью юристов и риэлторов проверить согласие супруга на сделку, права несовершеннолетних, обременения на объекте и многое другое. Собрать часть сведений можно через паспортный стол, сайт Федеральной службы судебных приставов, Росреестра, Кадастровой палаты и другие сервисы.
«Чтобы защитить интересы покупателя, в договор купли-продажи можно включить пункт, содержащий заверение продавца об отсутствии у него зарегистрированного брака и детей, отцом которых он является, а также об отсутствии каких—либо обременений на продаваемом объекте недвижимости. Наконец, перед совершением сделки продавец объекта недвижимости может написать заявление о том, что он не состоит в зарегистрированном браке. Данное заявление подлежит нотариальному удостоверению и является одним из правовых средств защиты интересов покупателя объекта недвижимости», — говорит Сергей Агапов.
Продавец должен предоставить свидетельство о заключении или расторжении брака, если супруг имеется, то его нотариально заверенное согласие на сделку. Как рассказала юрист Татьяна Чумикова, может понадобиться справка из ЗАГСа об отсутствии записи регистрации брака и наличия детей как во время приобретения квартиры, так и в период сделки. Большой риск признания сделки недействительной возможен в случае, если несовершеннолетних выписали из квартиры до ее приватизации. Здесь надо запросить справку о снятии с регистрации некоторых категорий граждан — форму 12. При наличии детей, зарегистрированных в жилом помещении, желательно добиться того, чтобы их до сделки выписали из объекта недвижимости и прописали в другом месте.
«Для проверки прав детей на приобретаемую квартиру рекомендуется, чтобы продавец предоставил из Пенсионного фонда РФ справку о том, что средства материнского капитала не использовались, либо если использовались, то с указанием куда, либо, что материнский капитал не предоставлялся», — сказала специалист в области недвижимости Татьяна Лиманская.
Если сомнению остаются, стоит обратиться к профессионалам рынка недвижимости, которые тщательно проверят объект и найдут все его изъяны.
«Этим летом клиент хотел купить участок. Его собственница отказывалась предоставить свидетельство о браке.
Выяснилось, что ее муж недавно скончался. У него осталась дочь за границей с равными правами наследования, которая об этом не знала. Всё это вовремя выяснил юрист. От сделки отказались», — рассказал случай из практики владелец строительной компании, риэлтор Максим Лазовский.